路線価 (2023) 熊本県八代市千反町1-7号22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
価格時点	2023 年
駅名	八代駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	933万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	933万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円／坪 1平米 2万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部に近接する既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。昭和５０年代に区画整理が行われた住宅地域でやや地縁性が高い地域であり、市場では中古建物付きでの取引が大半で、取引件数は低位な水準で推移している。また画地規模が大きく総額が嵩むため若年層世帯からは敬遠される傾向にあり、需要は弱含みの状況にある。中心となる土地の取引価格帯は、８００万円から１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、八代市の南部の住宅地域、具体定期には、麦島エリア、植柳エリア、豊原エリアなどを中心とする圏域である。主たる需要者は自己使用目的のエンドユーザーが中心であるが、地域的には、麦島エリア内若しくは植柳エリアの個人が中心となる。市場の中心価格帯は土地で８００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅が見られ、対象標準地も十分な画地規模を有することから収益還元法を適用したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。戸建住宅が中心となる住宅地域では類似不動産の取引価格を指標として価格水準が形成されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域における土地利用については、自用の戸建住宅が多く見られる地域であり、繁華性・収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する地域と判断される。また、元本価値に見合う賃料収受が困難と認められることから、収益価格は低位に求められた。こうしたからこと、比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八代駅　南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並び住宅地域として熟成していることから、当面は現状を維持すると見込まれる。画地規模が大きい地域で総額が嵩むため若年層世帯の需要が弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)麦島エリアの住宅地域の中では、校区内の小学校のアクセスに優れ、また、海に囲まれているため供給は限定されるが、未利用地が点在していること等総合的に勘案し、やや弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境のもと若年層世帯の住宅取得意欲は底堅いが、麦島校区においては人口・世帯数とも減少傾向が続いており、需給動向は弱含んでいる。 (2)若年層の県外流出が顕著で、八代市の人口は減少傾向、物価高の中、賃金は伸びない一方で建築費高騰で供給制約があり取引価格は二極化傾向にある。
地域要因
(1)熟成した住宅地域で、建て替えや画地分割による住宅供給が一部で見られるが若年層世帯の選好性は低く、住宅需要は弱い。 (2)旧来からの区画整然とした住宅地域で未利用地や古くなった建物も多く、地縁的選好が相当強い地域であること等勘案すると需要は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代０７８３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,151 円／平米 8万6,455 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,070 円／平米 8万2,881 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,070 円／平米 8万2,881 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１八代０７８３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,678 円／平米 8万8,197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,524 円／平米 8万4,382 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,153 円／平米 8万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１八代１０１７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,103 円／平米 9万6,215 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,255 円／平米 9万3,411 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,706 円／平米 8万8,290 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１八代１０１７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市千反町１丁目７号２２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,081 円／平米 7万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万707 円／平米 6万8,457 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,627 円／平米 8万4,723 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情