路線価 (2023) 熊本県八代市竹原町字土器1596-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
価格時点	2023 年
駅名	新八代駅 から 700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	764万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	764万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八代市の北東部に位置し、ＪＲ新八代駅の周辺部及び県道八代臨港線背後の住宅地域一円である。新八代駅を中心に道路整備が行われて商業施設が増加する等住宅地としての利便性が向上し、需要者からの人気が高い住宅地域である。需要者は３０歳代～４０歳代の勤労者世帯が中心で、取引の中心となる価格は、土地の場合は７００万円～８００万円程度、新築建物付きで３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は八代市中心部周辺の街路条件が優る住宅地域一円であり、需要者は八代市在住の比較的高額所得層が主である。当該地域は校区小学校から距離があるが、高校から熊本市に通うことを想定する層に新八代駅に近い立地が評価され、新規分譲地の販売単価は上昇傾向である。土地は７００万～９００万程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では共同住宅も散見されるが、近隣地域は戸建住宅向きの分譲住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、収益性には馴染まない住宅地域であるため、収益還元法は適用しなかった。本件では、比準価格は立地条件が類似する規範性の高い住宅地の取引事例を採用し、説得力及び規範性は高いものと思料する。よって本件では比準価格を中心に前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主な市場参加者は比較的高額所得層のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する既成住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されることから、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新八代駅　西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ閑静な新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	16.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新八代駅に近く、利便性や住環境も良好であることから八代市内においては人気が高い住宅地域である。地価水準は高位にあるが、希少性も認められることから今後とも緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (2)校区小学校から距離があるが、新八代駅に近く、良好な住環境が評価され需要が高い地域である。新規分譲地の価格水準は上昇傾向であり、しばらくは強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八代市内の住宅市場は、需要者層により選好性が高い地域と低い地域の選別化が進んでいるが、全般的に底堅く、安定的に推移している。 (2)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。
地域要因
(1)良好な居住環境と新八代駅に近い立地条件から需要者からの人気は高く、周辺の住宅供給が増加し、需給関係から地価はやや強含みで推移している。 (2)良好な住環境と新八代駅への接近性を備えた新興の住宅地域に該当する当地域の地価動向は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代１０１７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,638 円／平米 9万4,677 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,099 円／平米 8万9,589 円／坪
標準価格 平米 坪	3万77 円／平米 9万9,435 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１八代０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,403 円／平米 12万348 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,810 円／平米 11万5,082 円／坪
標準価格 平米 坪	3万402 円／平米 10万509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７八代０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,748 円／平米 9万5,041 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,242 円／平米 10万9,898 円／坪
標準価格 平米 坪	3万751 円／平米 10万1,663 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１八代０６２１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,570 円／平米 9万1,146 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,847 円／平米 8万8,756 円／坪
標準価格 平米 坪	3万370 円／平米 10万403 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１八代０６２１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市竹原町字土器１５９６番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,371 円／平米 10万3,713 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,465 円／平米 10万4,023 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,465 円／平米 10万4,023 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情