路線価 (2023) 熊本県八代市本町1-7号62外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
価格時点	2023 年
駅名	八代駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (532 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (532 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円／坪 1平米 4万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八代市の中心から既成市街地の商業地に属する商業地域である。市場参加者は地元で商業を営む法人及び個人事業者が中心であるが、市外の事業者も含まれる。近年、八代市の郊外部と比較して中心部の既存の商業地はコロナ禍の影響による空き店舗も増えているが、駐車場用地等をはじめとする土地取引も増えつつある。なお、中心となる価格は、規模や当事者の事情により異なるため、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は八代市一帯の商業地域に及ぶ。需要者は八代市内外のサービス業などの中小事業者が中心となる。近年、地域周辺では総合病院等の関連施設も多く新設されており、これらの土地需要も増加しており飲食業中心の地域から事業所中心の地域へと移行しつつある。中心となる価格帯は、画地規模や需要者の業種、建物に対する投資額等によって異なるため把握困難である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己所有地を自ら使用する自用物件が多く、賃貸用不動産については、長期的な観点から安定した収益の確保が不透明であることや、投下資本に見合う賃料水準が得られないこと等から低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場価値を収益価格で説明することは困難であるため、実証性や説得力の点で優位性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、前年価格からの検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域はアーケード街への接近性も良好な商業地域で、需要者は投資目的として賃貸することも考えられるが、収益価格は想定項目が多いため、地域の取引状況や市場性を反映した比準価格がより規範性は高い。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件においては市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年価格からの検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八代駅　西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	160.9 坪 (532 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、医院のほか駐車場等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八代市中心部の既存の商業地域は、郊外店舗と比較して市場競争力は弱く、繁華性も低下しているが、市役所新庁舎の完成や医療機関の増設等に伴って取引も増えつつあり、地価は下落から下げ止まり傾向にある。 (2)本町アーケード北側において低層店舗、駐車場等が見られる商業地域。周辺の飲食店街はコロナ禍の影響で空き店舗も増加するなどしている。一方、医療事業者の土地需要は強く、暫時地価は横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八代市中心部の既存商業地域は近年、繁華性の低下が続いているが、最近ではサテライトオフィス等の進出のほか土地取引も増加傾向にある。 (2)土地需要は一部に集中する傾向がある。今後は新型コロナで停滞していた八代港のインバウンド関連需要が期待される。
地域要因
(1)八代市役所新庁舎の完成や病院の増床等によって駐車場用地不足による土地需要等があり、土地の需給関係は回復傾向にある。 (2)市内中心部においてはアーケード街その他の飲食サービス業の商況が悪化しているものの、福祉施設関連事業主体の土地取得は活発である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代０６２１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,816 円／平米 15万4,774 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,816 円／平米 15万4,774 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,314 円／平米 15万9,726 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７八代０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,142 円／平米 12万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,802 円／平米 18万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	6万196 円／平米 19万9,008 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７八代０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,170 円／平米 11万9,578 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,170 円／平米 11万9,578 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,671 円／平米 15万4,294 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７八代０８１３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,133 円／平米 14万9,210 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,818 円／平米 14万4,862 円／坪
標準価格 平米 坪	5万598 円／平米 16万7,277 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１八代０６２１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市本町１丁目７号６２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,367 円／平米 14万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万408 円／平米 16万6,649 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,061 円／平米 17万5,420 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情