路線価 (2023) 秋田県能代市二ツ井町字下野家後47-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 能代市秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
価格時点	2023 年
駅名	二ツ井駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	489万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	485万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能代市の住宅地域であるが、特に二ツ井地区の住宅地域や商住混在地域との代替競争関係が認められる。主な需要者は付近住民や地縁・血縁関係者で他所からの転入者は少ない。地区中心部である程度の需要が見込まれる住宅地域であるが、二ツ井地区には安定した雇用の場が少なく、住宅需要は低迷している。そのため土地取引は少なく、稀な取引には事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は二ツ井地区を中心に能代市街地以外の住宅地域及び住商混在地域。需要者は同地区内の居住者及び地縁性を有する者が中心。公民館等に近い既成住宅地域である。人口減少に歯止めが掛からず、相続に伴う売地等が増加している。不動産取引は需要を支える若年層の転出から、公共事業による買収を除いて、需要自体少ない状況が続いている。画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目して求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な住宅地域であり、民間の賃貸住宅等は殆ど見られず、賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸アパートは殆ど見られず、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益価格を求めることは出来なかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ二ツ井駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能代市秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
標準地の範囲
東	90 m
西	190 m
南	220 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商店街背後の既成住宅地域
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。人口や世帯数減少等を背景に住宅需要が低迷しているため、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。 (2)過疎化が進む中、空地等が増加しているが、公民館等に近い熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持と予測する。人口減や地域経済の停滞から住宅需要が少ないため、地価は下落基調で推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が続いており高齢化率は４０％を超えているが、二ツ井地区の状況は更に深刻であり、空家や空地の増加と共に地域の衰退が続いている。 (2)能代市の人口約４．９千人のうち、二ツ井地区は約１６％（Ｒ４．１１末）で、人口減少による過疎化で空家も増加し不動産市場は硬直化している。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。 (2)公民館等公共施設に近接しているが、二ツ井地区の住宅需要が乏しく、立地条件が購買に結びついていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３公能代Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万606 円／平米 3万5,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万144 円／平米 3万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,002 円／平米 3万6,373 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調能代Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,570 円／平米 2万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	9,837 円／平米 3万2,521 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,040 円／平米 3万6,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公能代Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,428 円／平米 2万1,251 円／坪
推定価格 平米 坪	1万239 円／平米 3万3,850 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,117 円／平米 3万6,753 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公能代Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市二ツ井町字下野家後４７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,710 円／平米 1万8,877 円／坪
推定価格 平米 坪	7,810 円／平米 2万5,820 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,031 円／平米 3万6,468 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情