路線価 (2023) 熊本県八代市長田町字石原3231-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
価格時点	2023 年
駅名	新八代駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (3246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (3246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円／坪 1平米 4万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八代都市圏の郊外路線商業地域で、需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業者や全国又は熊本県内で店舗展開している事業法人が中心である。当該地域においては、郊外型店舗の進出が継続して確認されており、規模が纏まった開発余地も多く存し、需給動向は安定傾向で推移している。中心となる価格帯は土地のみで５０００万～２億円程度である。 (2) 同一需給圏は、八代市内の幹線道路沿いを中心とした路線商業地域である。需要者は、自動車利用客を対象とする法人事業者等が考えられ、近隣地域及び周辺の交通量は比較的多いものの、周辺には農地が残るなど路線商業地として発展途上にある。中心となる価格帯は、画地規模や需要者の業種、建物に対する投資額等によって異なるため把握困難である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は郊外型大型店を中心とする路線商業地域に存し、自己使用建物が中心で、賃貸ビル・店舗の数は少ない。よって賃貸市場の熟成度は比較的低く、取引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため、一般的に収益価格は実際の取引価格に比較して低位に求められる傾向がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者は投資目的として賃貸することも考えられるが、収益価格は想定項目が多いため地域の取引状況や市場性を反映した比準価格がより規範性は高い。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件においては市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新八代駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	981.9 坪 (3246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模営業所、店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八代を代表する主要幹線道路の路線商業地域で、都心への接近性と安定した車両通行量を背景に、近年における店舗集積向上が顕著であり、地価水準は安定的に推移すると予測する。 (2)沿道サービス型低層店舗等が見られる県道沿いの路線商業地域。周辺には農地が残るなど路線商業地としての熟成度はやや低いものの、新規立地も見られるなどしており発展傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。 (2)土地需要は一部に集中する傾向がある。今後は新型コロナで停滞していた八代港のインバウンド関連需要が期待される。
地域要因
(1)店舗進出が継続して見られるなか、空き店舗も少なく物件供給は稀であり、地価は安定傾向で推移している。 (2)周辺には農地も残るものの店舗等の立地も徐々に増えており、路線商業地としての熟成度は年々上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代０６９０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,059 円／平米 15万5,577 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,059 円／平米 15万5,577 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,818 円／平米 14万8,168 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１八代０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,233 円／平米 8万114 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,427 円／平米 11万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,299 円／平米 14万9,758 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１八代０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,406 円／平米 12万358 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,692 円／平米 11万7,998 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,173 円／平米 14万6,036 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県八代市長田町字石原３２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,257 円／平米 10万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,070 円／平米 11万9,247 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,531 円／平米 14万7,219 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情