路線価 (2023) 熊本県八代市新港町3-9-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 八代市熊本県八代市新港町３丁目９番８
価格時点	2023 年
駅名	八代駅 から 8800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億4,700万 円 (61020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6億5,300万 円 (61020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は熊本県内の臨海型工業地域を中心とする工業地域一円である。市場参加者は物流関連企業を中心に製造業等多様な業種が立地しているため、県外資本も多く参入する。近年、八代港周辺は、南九州における物流拠点として港湾施設の整備やクルーズ船の寄港増加に伴う観光施設の整備等が進み、コロナ禍の影響を受けつつも物流拠点としての潜在的需要は旺盛である。中心となる価格は規模により異なるため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は県内の臨海型工業地域一円である。近年における熊本県の工業地需要はハイテク産業が集積する県北部に偏在する傾向が強かったが、県南フードバレー構想による企業誘致や台湾航路の新設による物流施設需要の増大など、以前に比すると需要は回復傾向にある。取引事情により売買価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地取得費は概ね１億～１０億円程度と想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己所有地に自己用の工場、倉庫利用を主体とする大規模工場団地で、工場、倉庫向きの賃貸事例は見当たらず、賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、工場地の現実の市場性を反映し、実証的であり説得力が高い比準価格を採用し、前年価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 大規模工場地に係る取引事例が少ない状況にあるため、広範囲から事例を収集せざるを得なかったが、得られた価格の開差は妥当な範囲内にあり、事業用地取得の事例から試算した比準価格の精度は高いと思料する。収益価格は、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準の把握が難しいことから、適用を断念した。したがって比準価格を採用して、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八代駅　北西方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	18457.4 坪 (61020 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	事務所、作業所兼倉庫
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八代市熊本県八代市新港町３丁目９番８
標準地の範囲
東	100 m
西	800 m
南	400 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	250 m
面積	50000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八代外港工業団地内の工業地
街路	２０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八代港ではコロナ禍の影響でクルーズ船の寄港が停滞する等の悪影響を受けつつも、貨物取扱量は依然増加傾向にある等物流関連用地の需要は旺盛で、地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)八代外港は近年における食品・倉庫業等の企業進出により空きが消滅し、台湾との定期コンテナ航路が開設され貨物取扱量が増加傾向であり、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八代港ではコロナ禍を背景に貨物取扱量の増加が続いており、八代港に近い流通業務地を中心とする土地の引き合いは増加している。 (2)菊陽町への半導体大手企業の進出決定以来、熊本のポテンシャル向上が注目されており、台湾航路を持つ八代港の地位向上も期待される局面である。
地域要因
(1)八代外港工業団地内には現在空地がなく、工業用地については供給不足の状態であるため、地価は強含みで上昇傾向が続いている。 (2)当団地内に空きが消滅しており、物流業のほかリサイクル業等の問い合わせが存するなか、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１八代０４５００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市新港町３丁目９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,705 円／平米 3万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	1万86 円／平米 3万3,344 円／坪
標準価格 平米 坪	1万209 円／平米 3万3,751 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１八代０４５００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市新港町３丁目９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,217 円／平米 5万6,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,606 円／平米 4万8,287 円／坪
標準価格 平米 坪	1万623 円／平米 3万5,120 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１八代０６２１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県八代市新港町３丁目９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,548 円／平米 5万1,402 円／坪
標準価格 平米 坪	1万965 円／平米 3万6,250 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県八代市新港町３丁目９番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,235 円／平米 3万7,143 円／坪
推定価格 平米 坪	9,966 円／平米 3万2,948 円／坪
標準価格 平米 坪	1万491 円／平米 3万4,683 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情