路線価 (2023) 熊本県荒尾市桜山町3-2193-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 荒尾市熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
価格時点	2023 年
駅名	南荒尾駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	556万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	556万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、荒尾市中心部近郊の住宅地域を中心として、広域的には荒尾市全域の住宅地域に及ぶものと判断される。需要者は荒尾市域の居住・通勤者が大半を占める。古くに開発された住宅地域は、値頃感から一定の需要も認められるが、供給数の増加により、需給不均衡から地価は弱含み傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地総額で４００万円～６００万円程度と判断される。 (2) 　同一需給圏は、荒尾市内における区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は荒尾市及び隣接市町の居住者と判断される。近年、需要の中心は区画整理された新興分譲地に偏重しており、値頃感による一時的な底打ちは見られるものの、中長期的にみた緩やかな下落傾向は継続するものと思料する。取引の中心となる価格帯は土地総額で６００万円程度であるものと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、１低専に指定された戸建住宅を中心とする地域に位置し、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事例を採用し求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、また、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南荒尾駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒尾市熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変化はみられないが、世代交代を背景に売地の増加が見込まれる。新興分譲地との比較では値頃感がみられるものの古い開発団地の土地需要はやや低調であり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)宅地需要は区画整理された新興の分譲団地に多く、近年、地価は弱含みで推移してきた。一時、土地価格の値頃感から横ばい傾向の時期もみられたが、今後は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)荒尾市の人口は減少傾向にあり、県推移と比較して人口減少率が高い。宅地需要は利便性の良好な地域に集中しており、二極化傾向にある。 (2)人口減少による不動産需要の停滞のなか、グリーンランド周辺地区への需要集中により、他地区との地価の２極化傾向が顕著となっている。
地域要因
(1)昭和４０年代に開発された住宅団地であって、売地が増加しつつある。宅地需要は新興の分譲団地に偏重しており、地価はやや弱含みにある。 (2)宅地需要は緑ヶ丘地区等の新興分譲団地に偏重しており、値頃感に寄る一時的な底打ちはあるものの、中長期的には下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,750 円／平米 6万5,294 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,457 円／平米 6万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,709 円／平米 6万1,852 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万794 円／平米 6万8,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万524 円／平米 6万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,565 円／平米 6万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万706 円／平米 3万5,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,862 円／平米 5万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,032 円／平米 6万2,920 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１荒尾０５９４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,679 円／平米 8万4,895 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,691 円／平米 8万1,628 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,275 円／平米 6万3,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１荒尾０７００５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市桜山町３丁目２１９３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万326 円／平米 6万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,667 円／平米 8万1,549 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,577 円／平米 6万4,722 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情