路線価 (2023) 熊本県荒尾市樺字向山2311-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 荒尾市熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
価格時点	2023 年
駅名	南荒尾駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	353万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	353万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に荒尾市南東部郊外に位置する住宅地域一円と判定した。典型的需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層で、中心的価格帯は９０坪程度の土地で、３５０万円前後と思料する。荒尾市の住宅地需要は緑ケ丘や東屋形地区周辺の新興住宅地域に集中する傾向が見られる。一方、近隣地域及び周辺は中心市街地や利便施設等から距離があることもあって需要低迷が指摘され、地価は軟調に推移している。 (2) 同一需給圏は、荒尾市郊外の住宅地域と判定した。主な需要者は自己の居住を目的とした個人で、取引の中心価格帯は３００㎡程度で３５０万円前後と思料する。荒尾市の住宅地需要の中心は、緑ヶ丘や東屋形など市東部の新興住宅地となっており、近隣地域及びその周辺は荒尾市中心部や利便施設等からも距離があることから需要が低迷しており、地価は下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域で、賃貸用共同住宅等の収益用不動産は見られず賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法の適用は断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、価格決定指標として高い規範性が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者は個人であり、その取引においては、市場において成立した取引価格を重視することから比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南荒尾　北西方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空地、農地が多く見られる郊外の一般住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒尾市熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特に無し
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は荒尾市郊外にあって低層一般住宅を中心とした既存住宅地域である。人口減少や高齢化傾向が続くなか、特段の要因変動は見込めず、地価は当面軟調に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は荒尾市郊外における低層一般住宅を中心とした既存住宅地域である。地域要因の特段の変動は見込めず需要は低迷していることから地価は弱含みで推移するものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少による不動産需要の停滞のなか、グリーンランド周辺地区への需要集中により、他地区との地価の２極化傾向が顕著となっている。 (2)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないものの、郊外立地のため宅地需要はやや低迷しており、地価は若干ながら下落基調にある。 (2)荒尾市郊外の利便性のやや劣る既存住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、需要は低迷していることから地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１荒尾０９０３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,467 円／平米 3万7,910 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,421 円／平米 3万7,758 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,666 円／平米 3万8,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１荒尾０５９４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,864 円／平米 3万9,222 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,070 円／平米 3万9,903 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,974 円／平米 3万9,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,882 円／平米 4万2,588 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,947 円／平米 4万2,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,260 円／平米 4万532 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,454 円／平米 4万4,479 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,373 円／平米 4万4,211 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,314 円／平米 4万710 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７荒尾０７９７６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市樺字向山２３１１番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万485 円／平米 3万4,663 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,442 円／平米 3万7,827 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,919 円／平米 3万9,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情