路線価 (2023) 熊本県荒尾市水野字扇浦1684-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 荒尾市熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
価格時点	2023 年
駅名	南荒尾駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (20741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億7,600万 円 (20741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,101 円／坪 1平米 8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は荒尾市及び玉名郡市を中心とし県北の内陸型工業地域と判定した。主な需要者は県内外で事業を行う法人である。近年の物流・倉庫需要の拡大や工場の国内回帰により需要の高まりが見られることから、地価は上昇傾向にある。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏の範囲は、荒尾市を中心として、熊本県北部に形成された工業地域である。主たる需要者は、工場用地等の取得を目的とする法人等が中心であると考えられる。ネット通販市場の拡大に伴う物流施設用地の需増加や工場の国内回帰等もあり、工業用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、画地規模により異なるため、把握がやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場は形成されておらず、自己利用目的での取引が主で工場の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念し比準価格のみの試算となった。類似不動産の取引価格が価格形成の主要な指標となっていることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自用の工場等を中心とする地域であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南荒尾駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	6273.7 坪 (20741 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	荷捌所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒尾市熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
標準地の範囲
東	0 m
西	150 m
南	400 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	130 m
奥行き	160 m
面積	20800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルス感染症の影響もあり、工業の国内回帰や社会構造の変化に伴う物流関連施設の需要増加により、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予想する。 (2)工場・倉庫等が建ち並ぶ内陸型工業団地である。ネット通販の市場拡大による物流施設用地の需要拡大等の影響もあり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,101 円 1平米 8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,101円 1平米 8,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 2万7,770円 1平米 8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。 (2)荒尾市は、人口減少や高齢化の進展等もあり、依然として、不動産需要は弱含みである。
地域要因
(1)荒尾市内の内陸型工業地域である、地域要因に特段の変動はないが、物流・倉庫需要の高まりにより、地価は堅調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、物流施設用地の需要増加の影響もあり、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１７荒尾０７９７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,967 円／平米 9,809 円／坪
推定価格 平米 坪	8,945 円／平米 2万9,572 円／坪
標準価格 平米 坪	9,260 円／平米 3万614 円／坪
査定価格 平米 坪	9,260 円／平米 3万614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２１荒尾０７７９５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,508 円／平米 2万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	8,257 円／平米 2万7,298 円／坪
標準価格 平米 坪	9,004 円／平米 2万9,767 円／坪
査定価格 平米 坪	9,000 円／平米 2万9,754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市北区
地域	熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,963 円／平米 2万3,020 円／坪
推定価格 平米 坪	6,963 円／平米 2万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	7,618 円／平米 2万5,185 円／坪
査定価格 平米 坪	7,620 円／平米 2万5,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１菊池０９６６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池市
地域	熊本県荒尾市水野字扇浦１６８４番１３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,094 円／平米 5万3,207 円／坪
標準価格 平米 坪	8,941 円／平米 2万9,559 円／坪
査定価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情