路線価 (2023) 秋田県能代市柳町325 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 能代市秋田県能代市柳町３２５番
価格時点	2023 年
駅名	能代駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	228万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	228万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円／坪 1平米 2万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は能代市の商業地域及び商住混在地域である。需要者は営業所やチェーン店等の県内外の法人も考えられるが、地域の趨勢からは、地縁性を持つ法人や個人事業者が中心。国道沿いの商業集積等により、同市の中心部は他市以上に空洞化が進み商業需要は大きく減退し、商業利用目的での取引は依然少ない。また、周辺住宅地域と大差ない地価水準ながら、当地域のような形態の商店街では住宅用途での需要も見込み難く、需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は市街地中心部の商業地域を主に商住混在地域を含む。需要者の中心は法人、個人事業主である。市内の中心商店街「柳町商店街」に位置する。市内中心部の商業地域は顧客とする中心市街地の人口減少、若年層の郊外住宅地への転出等により空店舗が目立っている。市では市街地活性化計画に基づき空店舗流動化支援事業等の補助事業を行っているが、現状は厳しい状況にある。需要の乏しい現状では中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の趨勢等から賃貸需要は見込み難く新規の賃貸用建物の想定は実現性に乏しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、代替競争関係が強い市内中心部商業地域や商住混在地域の事例を中心に採用し求めており、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、地価調査基準地との均衡やコロナ禍の状況等も検討のうえ比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗併用住宅が中心であり、賃貸物件も見られるが、公的補助による入居例も見られるなど適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格は試算しなかった。比準価格は中心商業地域の取引事例より求められており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、類似地域にある地価調査基準地との均衡に留意し、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ能代駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗の中に空家が見られる中心商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	能代市秋田県能代市柳町３２５番
標準地の範囲
東	240 m
西	100 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部の「柳町商店街」と称する商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏人口の減少や郊外店への顧客流出等で市中心商業地域は次第に衰退し、現在は空店舗等も多く活気がない。当商店街も例外ではなく、活性化等の有効な対策も見出せておらず、地価は当分下落傾向と予測する。 (2)中心市街地の顧客の減少により、商況は依然厳しいが、背後住宅地との価格差の縮小やイオン能代店の賑わいは続いており、今後、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済に持ち直しの兆しは見られるが、人口減少傾向など商業環境は依然厳しく、空洞化する市中心部と商業集積する国道７号沿いの二極化が顕著。 (2)洋上風力発電の開始、大型商業施設のオ－プン、大手木材企業の進出など経済効果の期待は大きいが、土地需要の動きは総じて弱い。
地域要因
(1)周辺住宅地と大差ない地価水準になりつつあるが、市中心部の商業地域に対する需要は少なく、率は縮小しつつも、地価は引き続き下落傾向にある。 (2)大型商業施設の開業に伴い、中心部に存する同系列の店舗の存続が懸念されたが、現時点で営業を継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市柳町３２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,811 円／平米 7万8,719 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,811 円／平米 7万8,719 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調能代Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市柳町３２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万10 円／平米 6万6,153 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,530 円／平米 6万4,566 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,371 円／平米 7万3,959 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市柳町３２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,104 円／平米 4万9,934 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,729 円／平米 6万1,918 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,982 円／平米 7万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公能代Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	能代市
地域	秋田県能代市柳町３２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,871 円／平米 5万2,470 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,474 円／平米 6万1,075 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,393 円／平米 7万4,031 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情