路線価 (2023) 熊本県荒尾市金山字下粢田1146-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 荒尾市熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
価格時点	2023 年
駅名	南荒尾駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	3,880万 円 (2567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,850万 円 (2567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に荒尾市及びその周辺市町の幹線道路沿線にあって、住商工業等の用途が混在する地域一円と判定した。主たる需要者は自用の事業用建物建設を目的とした県内外の法人、個人事業者である。近隣地域は荒尾市郊外の幹線国道沿線地域に位置するが、地域要因に特段の変動は見られず、未利用地も散見されるほか、用途の混在が続いており、市場競争力は低位に留まる。画地規模、用途等多様なことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は、荒尾市及びその周辺の幹線道路沿いに位置する混在地域を中心とする圏域である。主たる需要者は、県内外の法人及び個人事業者等であるが、画地規模にバラツキが多く標準的な規模・価格帯の把握は困難である。幹線道沿いに立地することから、多様な用途の混在が認められるものの、住商工いずれの用途でも市場競争力が低く、未利用地も散見される等、需要は低調と判断され、取引件数も少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道沿線の住商工混在地域である。自己利用の不動産が中心であり、賃貸市場は未成熟で適正な賃料把握が困難なことから収益価格は試算し得ず、比準価格のみの試算となった。比準価格は実証的な取引事例に適切な補修正を行って試算されており、価格決定指標として高い説得力が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　国道沿いに事業所、営業所、少工場、ロードサイド型店舗等のほか一般住宅等も多く介在する地域であるが、自己利用が中心で賃貸市場は成熟しておらず、適正な賃料水準の把握が困難であることから収益価格の試算は断念した。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南荒尾駅　南東方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	776.5 坪 (2567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、営業所、住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	荒尾市熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	営業所用地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	55 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は荒尾玉名間を結ぶ国道沿線にあって、営業所、中小工場、沿道型店舗のほか一般住宅等も混在する。相応の交通量はあるが都市接近性、繁華性は低位で、当面、地価は横ばい圏で推移するものと予測する。 (2)国道沿いに事業所、営業所、少工場、ロードサイド型店舗のほか、一般住宅等も多く介在するなど雑多な用途が混在する地域である。工場立地性、商業立地性ともに低く需要は低調であり、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ネット通販の拡大による物流関連用地の需要増加が指摘されるほか、工場の国内回帰、既存工場の拡張など工業地需要は堅調に推移している。 (2)人口減少による不動産需要の停滞のなか、グリーンランド周辺地区への需要集中により、他地区との地価の２極化傾向が顕著となっている。
地域要因
(1)荒尾市郊外の国道沿線地域で物流関連施設のほか、商業施設等も散見されるが繁華性は低く、地域要因に特段変動は見られない。 (2)工業、商業、住宅と用途の混在が認められるが、いずれの用途の立地性も低く、需要は低調で地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)工業生産活動等に影響を与える特段の要因変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７荒尾０７９７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,345 円／平米 4万7,425 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,345 円／平米 4万7,425 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,441 円／平米 5万1,048 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２１荒尾０７９７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,515 円／平米 5万4,599 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,939 円／平米 6万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,237 円／平米 5万374 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７荒尾０８１５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,130 円／平米 7万6,468 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,347 円／平米 8万491 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,199 円／平米 5万3,554 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２１荒尾０８１５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	荒尾市
地域	熊本県荒尾市金山字下粢田１１４６番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,779 円／平米 2万9,023 円／坪
推定価格 平米 坪	9,754 円／平米 3万2,247 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,777 円／平米 4万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情