路線価 (2023) 熊本県水俣市陣内2-86-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 水俣市熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
価格時点	2023 年
駅名	水俣駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水俣市街地を中心に周辺平坦部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心部や周辺市町に勤務先を有する勤労者等であると思料する。旧水俣城下で歴史ある地域ではあるものの、市全体として過疎化・高齢化が進行していることから、土地に対する需要は低調である。土地は７００～１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後の物件が需要の中心になると思料する。 (2) 同一需給圏は市内中心部の既成住宅地域で、需要者は市内居住者が中心となる。平坦部が少ない市特有の地理的特性から中心部における住宅地の希少性は高いが、人口減少及び高齢化を背景に住宅需要は総じて軟調である。近隣地域は小学校への接近性に優れ、旧城下町として名声が高いが、取引件数は低位な水準で推移している。取引の中心となる価格帯は、地域の標準的規模が比較的大きいことから、土地で１０００万前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は地場企業の社宅や相続対策等で建築された共同住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心となる住宅地域であり、規模が大きい画地ではアパートも見られるが、遊休地の有効活用を目的に建設されたもので、近隣地域において収益還元法の適用は有用性に乏しい。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標として価格水準が形成されることから、地域特性が類似し、規範性の高い取引事例により試算した比準価格の信頼性は高い。本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水俣駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水俣市熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス通り背後に位置する閑静な既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。旧水俣城下町であるが、近年では土砂災害の可能性が顕在化しており、人口減少や高齢化の影響も相俟って地価は下落傾向と予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な地域で、住宅地域として熟成している。旧城下町のため名声が高い地域であるが、人口減少・高齢化により住宅需要は総じて弱く、地価は弱含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率で、過疎化・高齢化が進んでおり、宅地に対する需要は小さく、不動産市場は低迷している。 (2)人口減少及び高齢化により経済規模の縮小が懸念されており、また若年層の市外流出の動きもみられ、住宅需要は弱含みの状況が続く。
地域要因
(1)水俣川北東部、旧水俣城下周辺の住宅地域。比較的居住環境は良いものの、川と山の間で平坦地が少なく、住宅地に対する需要は小さい。 (2)旧城下町の性格を有し、小学校への接近性に優れることから人気は比較的高いが、人口減少による住宅需要の減退により流動性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,591 円／平米 11万4,358 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,227 円／平米 10万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,575 円／平米 10万7,693 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７水俣０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,505 円／平米 6万4,484 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,989 円／平米 8万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,973 円／平米 11万2,315 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２１水俣０４１９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,752 円／平米 10万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,977 円／平米 10万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情