路線価 (2023) 熊本県水俣市浜町2-154 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 水俣市熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
価格時点	2023 年
駅名	水俣駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	711万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	714万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水俣市を中心に隣接する鹿児島県出水市で、店舗・事務所、店舗併用住宅等が見られる地域一円である。需要者は旧来から地縁性を有する個人事業者、法人等が主となると思料する。近隣地域は市中心部の幹線国道背後に位置する商住混在地域であり、郊外幹線道路沿いの新興商業施設への顧客流出の影響等から、徐々に商況が衰退していく傾向にあり、商業地としての需要は弱く、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、市内の既成商業地域で、需要者は、小売業、飲食業などの個人事業者が中心となる。近隣地域は古くからの小規模店舗が建ち並ぶが、閉鎖店舗は増加しており、通行量も少なく繁華性は低下している。コロナ禍以降、飲食業の苦境は続いており、人口減少及び高齢化も重なり、商業用の不動産市場は低調のまま推移している。需給が弱く、取引される規模や価格帯も異なるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗や店舗併用住宅等を中心とした商業地域であり、空店舗が賃貸される可能性は皆無ではないものの、商業事業者に対する賃貸市場の成熟の程度は低く、適正な賃料水準の把握が困難で、収益価格は相対的に信頼性が劣る。以上のことから、現実の取引事例によって実証的に考察した比準価格を重視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域の土地利用状況は自用の店舗併用住宅が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。近隣商業地域では、収益性には着目せず類似不動産の取引価格を指標として価格水準が形成されており、本件では地域特性が類似した事例を採用し、信頼性・実証性に優れる試算ができたことから、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水俣駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	水俣市熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線国道背後の既成商業地域で、今後とも現状を維持すると予測する。隣接市の商業地と比較して相対的に地価水準が高いことから、新規出店等も少なく繁華性は低下しつつあり、地価は下落傾向と予測する。 (2)個人事業主による小規模店舗が見られる既成商業地域で通行量は少なく、空き店舗の増加により繁華性は低下している。店舗需要は総じて弱く、地価は下落基調で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率で、過疎化・高齢化が進んでおり、宅地に対する需要は小さく、不動産市場は低迷している。 (2)人口減少及び高齢化により経済規模の縮小が懸念され、またコロナ禍による疲弊も相まって、商業用不動産の需給動向は非常に弱い。
地域要因
(1)市中心部の国道背後の商業地域。新規店舗出店はほとんど見られず、地価相場も高値で留まっていることから、商業地に対する需要は小さい。 (2)個人事業主による小規模店舗が多い地域で、近年は空き店舗が増加し繁華性の低下が顕著であり、商業地域としての相対的地位は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,825 円／平米 11万1,825 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,732 円／平米 11万4,824 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,415 円／平米 14万3,530 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１水俣０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,274 円／平米 11万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,041 円／平米 10万9,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万491 円／平米 13万3,863 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７水俣０６９０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	水俣市
地域	熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,715 円／平米 10万8,156 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,355 円／平米 10万6,966 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,218 円／平米 12万9,655 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情