路線価 (2023) 熊本県山鹿市古閑字辻1303-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 山鹿市熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 31000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	528万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	528万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山鹿市中心市街地郊外を中心とする圏域である。主たる需要者は、同一需給圏内居住の３０代前後の一次取得者層で、中心となる価格帯は土地で総額４００～６００万円前後、土地建物総額で２～２，５００万円前後である。周辺地域は、スプロール状にミニ開発されており、農地や未利用地も多く残るほか一部でアパート等も散見される。値頃感が指摘されるものの人気の小学校区ではないこと等から、取引件数は総じて少なく需要は弱含み傾向。 (2) 同一需給圏は、旧山鹿市を中心とする住宅地域と判定した。主な需要者は山鹿市及びその周辺市町内に居住又は地縁を有する自己使用目的の一般給与所得者層の個人等である。旧山鹿市郊外の新興住宅地域に存し、周囲には農地等もみられるなど、山鹿市中心部及びその周辺の住宅地域と比較して土地需要は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は、８０坪程度で総額５００万円前後と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心に一部でアパート等も散見される新興住宅地域であるが、自己利用の戸建住宅が多く、賃貸市場が未成熟かつ公法上の規制からも合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難と判断されることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心に形成される住宅地域に所在するため賃貸市場の成熟の程度は相対的に低く、また、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと及び類似地域内において収益物件以外の取引が多いこと等から、現実に発生した取引事例から求められた比準価格をより規範性が高いものとして採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	熊本駅　北方
距離	31000 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートも混在する新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山鹿市熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地や未利用地も残る郊外に形成された新興住宅地域で、スプロール状にミニ開発されており街区はやや雑然としている。値頃感はあるものの他地域との比較における競争力はやや低く、需要は弱含みを継続。 (2)近隣地域は、旧山鹿市郊外の一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に特段の変化はみられないものの、人気のある小学校校区でないため土地需要は相対的に弱く、地価は緩やかながら下落傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山鹿市の住宅地は、長期的な人口減少等から新規の宅地需要はやや弱く不動産市場はやや活況を欠いている。 (2)人口減少・高齢化率上昇傾向等による地域経済の低迷等があるものの、地価の底値感等により、不動産需給は安定しつつある。
地域要因
(1)地価の値頃感等が認められるが、需要者目線での人気はやや低い。顕在化した取引件数も少ない等需要は総じて弱含み。 (2)人気のある小学校校区でないため土地需要は相対的に弱く、地価は緩やかながら下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１山鹿０７６４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	山鹿市
地域	熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,848 円／平米 5万2,393 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,981 円／平米 7万2,669 円／坪
標準価格 平米 坪	2万334 円／平米 6万7,224 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１山鹿０７００９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	山鹿市
地域	熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,169 円／平米 4万6,843 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,661 円／平米 7万4,917 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,480 円／平米 7万1,013 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１山鹿０９６６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	山鹿市
地域	熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万359 円／平米 6万7,307 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,667 円／平米 6万5,019 円／坪
標準価格 平米 坪	2万68 円／平米 6万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７山鹿０７００９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	山鹿市
地域	熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,661 円／平米 6万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,810 円／平米 6万2,186 円／坪
標準価格 平米 坪	2万446 円／平米 6万7,594 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７山鹿０７００９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	山鹿市
地域	熊本県山鹿市古閑字辻１３０３番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万941 円／平米 6万9,231 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,390 円／平米 7万715 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,178 円／平米 7万14 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情