路線価 (2023) 熊本県菊池市泗水町住吉字平原2984-1 坪・平米
2023
路 線 価
熊本県 菊池市
熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１
(菊池)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域)
- 御代志駅 から 9500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.3 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
熊本県
菊池市熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 御代志駅 から 9500m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.3 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月01日
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| 鑑定評価額 総額 |
188万 円
(304 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万497 円
1平米 6,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
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| 調査実施日 | 2022年12月27日
|
| 鑑定評価額 総額 |
188万 円
(304 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万497 円／坪
1平米 6,200 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は菊池市郊外、泗水町を中心とした圏域である。主な需要者は泗水町に居住する給与所得者で、市外からの移住者も散見される。近隣地域周辺は生活上の利便性に難点があり、地域的に競争力が劣っており、値ごろ感はあるものの、地価は長期に亘って安定している。中心となる価格帯は土地総額２００～３００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は、主に泗水町を中心とした菊池市郊外に形成された住宅地域。主な需要者は自己の居住を目的とした個人と判断される。土地の値頃感等から地価水準はやや弱含みの横ばい傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地で２００万円程度である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 生活環境の共通する地域における取引事例から試算した比準価格は、近隣地域の標準的な住宅地価格としての性格を有すると考える。近隣地域には共同住宅はほとんど存在せず、共同住宅の経営は合理的ではないので収益価格は試算しなかった。戸建住宅地は自用目的の取引が一般的であるので、代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者は個人であり、その取引においては、市場において成立した取引価格を重視することから比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 御代志駅北東方
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| 距離 | 9500 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
92 坪
(304 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 台形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
軽量鉄骨:LS
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
菊池市熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 250 m
|
| 西 | 50 m
|
| 南 | 100 m
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| 北 | 100 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 15 m
|
| 奥行き | 20 m
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| 面積 | 300 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特になし
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| 街路 | 基準方位北、 ４ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)一般住宅・農家住宅が混在する地域で、周辺には農地が多い。菊池市の郊外部に位置しており、住宅地への需要は少ない。将来に亘って地域要因の変動は見込めず、地価は安定的に推移すると予測される。 (2) 旧泗水町中心部からも隔離した生活利便性にやや劣る既成住宅地域。値頃感等から地価はやや弱含みの横ばい傾向で推移するものと予測。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万497 円
1平米 6,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万497 円
1平米 6,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 2万497円 1平米 6,200円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
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2022年 |
1坪 2万497円 1平米 6,200円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万497円 1平米 6,200円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
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2019年 |
1坪 2万497円 1平米 6,200円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)人口の減少傾向は常態化しており、住宅地に対する需要も弱含みで、地価も長期停滞傾向にある。新型コロナウイルスの影響は小さい。 (2)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)当市郊外の生活利便性に難点のある地域として需要は小さい。 (2)特段の変動はないが、旧泗水町中心部からも隔離した生活利便性にやや劣る既成住宅地域。値頃感等から地価はやや弱含みの横ばい傾向で推移。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
２３１菊池０８１５７ 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 熊本県 |
| 市区町村 | 菊池市 |
| 地域 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,348 円／平米
2万4,292 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,583 円／平米
2万5,069 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,994 円／平米
1万9,816 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,050 円／平米
2万1 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
２３１菊池０８１５７ 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 熊本県 |
| 市区町村 | 菊池市 |
| 地域 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,273 円／平米
2万4,045 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,255 円／平米
2万7,291 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,254 円／平米
2万676 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,320 円／平米
2万894 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 3.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
２３１菊池０８１５７ 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 熊本県 |
| 市区町村 | 菊池市 |
| 地域 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,306 円／平米
2万7,460 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,743 円／平米
2万8,904 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,232 円／平米
2万603 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,290 円／平米
2万795 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4.5 m |
| 舗装状況 | 未舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
２３１菊池０９６６３ 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 熊本県 |
| 市区町村 | 菊池市 |
| 地域 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
5,373 円／平米
1万7,763 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
5,373 円／平米
1万7,763 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,983 円／平米
1万9,780 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,040 円／平米
1万9,968 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
２３１菊池０９６６３ 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 熊本県 |
| 市区町村 | 菊池市 |
| 地域 | 熊本県菊池市泗水町住吉字平原２９８４番１ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,328 円／平米
3万838 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,328 円／平米
3万838 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,350 円／平米
2万993 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,410 円／平米
2万1,191 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |