路線価 (2023) 熊本県菊池市泗水町豊水字頭図3374-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池市熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
価格時点	2023 年
駅名	御代志駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (777 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (777 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市商業地域一帯である。主な需要者は市内の小規模の事業者（個人・法人）である。恒常的な人口減少に相俟って郊外の幹線道路沿線に主だった商業施設が移転ないし立地したことにより近隣地域周辺の競争力が衰えた。中心となる価格帯は取引の規模・事業計画・業種によりばらつきがあり、その傾向は把握しづらい。長期に亘る地価下落の結果、値ごろ感も発生し、地価は若干の下落ないし横ばいで推移すると思われる。 (2) 　同一需給圏は、菊池市を中心とした商業地域である。主な需要者は市内外の事業者、法人等が推定される。幹線道路沿線の商業地に比べると競争力はやや劣るが、背後の住宅用地は高値取引も見受けられ、値頃感等から地価は横ばい乃至やや下落傾向で推移している。取引の中心価格帯は規模によりバラツキがみられることから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当市の商業地の取引事例から試算したもので、近隣地域の現状に対応した実証的な価格が得られた考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であるが、想定項目が多く、収益の期間が長期に亘るためにその精度に若干の難点がみられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗としての利用が多く、取引における意思決定要素としては市場において成立した取引価格であり、収益性を重視した価格形成がなされていないものと判断される。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御代志駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	235 坪 (777 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、農産物加工所が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池市熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)泗水町の中心部に近い準幹線道路沿いの商業地である。幹線道路沿いの大型商業施設の影響を受けて商業繁華性は低く、店舗の新規立地は期待薄である。値ごろ感もあり、地価は底値圏にあると思われる。 (2)旧泗水町中心部近くの商業地域。幹線道路沿線の商業地に比べると競争力はやや劣るが値頃感等から地価は横ばい乃至やや下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向等によって商業繁華性は低下しており、商業地に対する需要も弱含みで、地価も長期停滞傾向にある。 (2)熊本県内の景気は、緩やかに持ち直している。引き続きコロナの影響下ではあるが、個人消費等も持ち直している。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地と比べ競争力が劣り、近隣地域に対する需要は弱い。 (2)旧泗水町の中心商業地域。幹線道路沿線の商業地と比べやや競争力に劣ることから、地価は横ばい乃至やや下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊池０４３３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池市
地域	熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,631 円／平米 7万4,818 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	660 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１菊池０８１５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池市
地域	熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,542 円／平米 2万1,628 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,251 円／平米 11万3,234 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,274 円／平米 8万250 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１菊池０８１５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池市
地域	熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,481 円／平米 6万4,404 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,035 円／平米 7万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	記載無
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７菊池８７２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池市
地域	熊本県菊池市泗水町豊水字頭図３３７４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,431 円／平米 9万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,217 円／平米 8万61 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情