路線価 (2023) 熊本県宇土市浦田町字浦田66 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇土市熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
価格時点	2023 年
駅名	宇土駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,240万 円 (688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,713 円／坪 1平米 4万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇土市及び隣接する宇城市の幹線道路沿いの商業地域で、需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業者や熊本県内で店舗展開している事業法人が中心である。当該地域は旧来からの個人商店も多いが、宇土市役所を中心に大型駐車場を備えた公共施設の集積度が高く、多用途の業務需要が想定される。中心となる価格帯は土地のみで２０００万～５０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は宇土市及び周辺市町における商業地域。需要者は、市内外の法人事業者のほか小売業、飲食業などの個人事業者等が中心となる。本市での新規出店は、市北部の国道３号外の幹線道路沿いに集中しており、旧市街地では需要は弱含んでいるものの近隣地域内は駐車場を備える商業地も多いため相対的地位は高位にある。取引価格帯は更地で２～３千万円程度が需要の中心である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの自己使用目的の低層店舗兼住宅が中心であり、賃貸建物の数は圧倒的に少なく、賃貸市場の熟成度は低い。よって取引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため、一般的に収益価格は実際の取引価格に比較して低位に求められる傾向がある。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者の多くは収益性の観点から意思決定を行う事業者であるが地縁的選好性が強い地域であり、また、投下資本に見合う賃料水準ではないため、収益価格は低位に試算された。当該地域は旧中心市街地に存する商業地域であるため自己使用の商業施設も多い。また、本件で採用した取引事例資料は質・量共に充分である。よって市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格からの検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇土駅　南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	208.1 坪 (688 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇土市熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の幹線道路沿いに存し、安定した車両通行量と比較的充実した背後人口を背景に多用途の需要が見込め、物件供給も稀であることから地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)宇土市の中心部に位置する商業地域で、近年は周辺のＳＣ等の影響により商況が今一つである。しかしながら、旧市街域内における相対的繁華性は高く、また、令和５年春には宇土市役所新庁舎も完成予定である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢等により建築費上昇が顕著であり、不動産市場へマイナスの影響を与えている。 (2)熊本県における交通の要衝であり、人口も概ね横這いで推移している。市西部域はやや衰退傾向であるものの、宇土天草道路計画が進捗中である。
地域要因
(1)大型店舗や各種公共施設に隣接し、空き店舗も少なく物件供給は稀である。新市役所竣工も来春に予定されており、地域的にやや発展傾向にある。 (2)市中心部において繁華性の高い地域であり、通過交通量も多い。駐車場をも備えており、地域周縁と比較しても顧客吸引力は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇土０７８３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,638 円／平米 9万1,371 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,638 円／平米 9万1,371 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,834 円／平米 15万1,527 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,510 円／平米 10万4,172 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,168 円／平米 10万9,653 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,914 円／平米 15万5,098 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７宇土０８１３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,866 円／平米 12万1,879 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,045 円／平米 15万2,225 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７宇土０８１３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇土市浦田町字浦田６６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万272 円／平米 13万3,139 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,568 円／平米 13万812 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,161 円／平米 15万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情