路線価 (2023) 熊本県宇城市小川町新田字東川開1877 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇城市熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
価格時点	2023 年
駅名	小川駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.7 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	713万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	713万 円 (454 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇城市小川町の国道３号以西の一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域である。需要の中心は、地縁的選好性がやや強い地域であるため小川町に在住する個人にほぼ限定される。周辺の住宅地の価格と比較すると割安感があるため需要は底堅い。需要の中心となる価格は、取引規模にばらつきがあるが、土地の総額は５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、旧町東部域を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは新田地区周辺である。中心的な需要者は地縁を有する層であり、その外市域内外に通勤する標準的な給与所得者層も対象となる。当地域はＪＲ西側背後であるが近年各種施設等の整備が進んでいることにより開発も活発である。取引価格帯は、更地で６～８百万円程度、新築建売で２２百万円程度が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅の中に農家住宅も見られる住宅地域であり、賃貸用共同住宅は少なく、賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しない。本件では戸建住宅地の事例より比準し、実証性、説得力の高い比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は旧町郊外に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小川駅　西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	137.3 坪 (454 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇城市熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ小川駅周辺地域は、将来、県央の定住拠点として位置づけられており、周辺ではミニ開発の住宅分譲が見られる等、住宅地域としての熟成化が進捗中で、地価は当面、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)一般住宅、農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。ＪＲ駅西側の地域は宅地開発が比較的盛んに行われており、これら地域の影響を取り込みやや発展的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇城市の住宅市場は地価水準が高い松橋町では需給動向が停滞しているが、割安感がある郊外住宅地では依然として需給関係は安定的に推移している。 (2)市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中心として開発が進んでいる。その他旧町は衰退傾向にあるなど二極化が見られる。
地域要因
(1)周辺には新規分譲住宅も多く、道路整備等小川駅周辺整備構想があり、将来的に住宅地域としての発展が期待される地域である。 (2)ＪＲ小川駅西側の田園地帯に位置する。旧来からの住宅地域を形成するが、最寄駅の西側改札口開設の影響により宅地開発等が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇城０４５００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,621 円／平米 5万4,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,442 円／平米 5万4,357 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,057 円／平米 4万9,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,706 円／平米 5万8,536 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,776 円／平米 5万8,767 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,029 円／平米 5万2,992 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７宇城０４５００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,238 円／平米 3万541 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,818 円／平米 4万2,376 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,613 円／平米 5万1,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７宇城０４５００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町新田字東川開１８７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,773 円／平米 6万2,064 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,869 円／平米 5万2,463 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情