路線価 (2023) 熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜464-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇城市熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
価格時点	2023 年
駅名	小川駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	529万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	529万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小川町内の国道３号やＪＲ小川駅及び大型ＳＣにも近い交通利便性が優れた住宅地域一円である。環境条件も優れており、需要者は戸建住宅を求める３０歳代～４０歳代の地元の勤労者世帯が中心であるが、割安感から地元以外からの転入も認められ、需要は旺盛である。中心となる価格帯は土地のみの場合で４００万円台～６００万円台、新築建物付きで３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旧町中心部を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは江頭地区及びその周辺である。中心的な需要者は市域内外に通勤する標準的な給与所得者層であり、当地域は利便施設が整備された地域に近接することにより需要が比較的堅調に推移している。取引の価格帯は、更地で５～７百万円程度、新築建売で２５百万円超が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で、周辺に存在する賃貸用不動産は規模が大きいなど一般的な市場性を有しない物件であり、賃貸市場が未熟成であるため収益価格は試算しなかった。本件では実証性が高く、説得力がある取引事例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は宇城市小川町の中心市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小川駅　南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇城市熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路である国道３号やＪＲ小川駅のほか大型商業施設にも近い良好な利便性と住環境を備えた住宅地域で、宇城市中心部と比較して割安感があるため需要は旺盛で、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。良好な環境と利便性を有するエリアとして人気があり、相対的な割安感もあることから需要は高く、今後とも地価は強含み傾向が持続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇城市の住宅市場は地価水準が高い松橋町では需給動向が停滞しているが、割安感がある郊外住宅地では依然として需給関係は安定的に推移している。 (2)市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中心として開発が進んでいる。その他旧町は衰退傾向にあるなど二極化が見られる。
地域要因
(1)住環境、利便性が良好な住宅地域であるが、割安感があり、若い世帯からの人気が高く、需要も旺盛であり、地価は依然強含みで推移している。 (2)主要往還背後でＪＲ小川駅に近接する。周辺には大型商業施設も立地するなど、各種施設への接近性にも優れ、地価は上昇基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇城０４５００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,685 円／平米 7万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,930 円／平米 7万2,501 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,632 円／平米 7万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１宇城０４５００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万937 円／平米 6万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,834 円／平米 7万5,489 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,480 円／平米 7万4,319 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,502 円／平米 7万4,392 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,440 円／平米 7万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７宇城０４５００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字正ノ浜４６４番３８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,517 円／平米 9万971 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,889 円／平米 8万8,895 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,943 円／平米 8万2,462 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情