路線価 (2023) 熊本県宇城市松橋町きらら1-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇城市熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	松橋駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	832万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	828万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松橋町の松橋小校区内及び宇土市の一部を含む住宅地域一円である。需要者は戸建住宅を求める個人の一次取得者以外に買い替え層も含まれる。住環境及び利便性に優れた住宅地域で価格水準も高位で、所得水準が高い階層が需要の中心である。最近は物件の供給も少なく希少価値があるため価格は高水準で推移している。取引は更地が殆どなく中古建物付きが僅かにみられる程度である。 (2) 同一需給圏は、旧町の既成住宅地域から隣接する宇土市に及ぶ。特に価格牽連性が高いのはきらら地区及びその周辺である。中心的な需要者は市域内外に通勤する標準的な給与所得者層であり、当地域は利便施設が整備された地域に近接することにより需要が比較的堅調に推移している。取引の価格帯は更地で７～９百万円程度、新築建売で２５百万円超が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を指向する住宅地域で周辺には共同住宅も見られるものの、対象標準地は規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件では信頼性が高く説得力がある取引事例から求めた比準価格を中心に、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域は宇城市中心市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件では比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松橋駅　南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇城市熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇城市中心部に近い良好な住環境と利便性を備えた人気が高い住宅地域である。松橋町の住宅地需要は減少傾向にあるものの、絶対的な供給不足から地価は当面、高水準で安定的に推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、良好な環境と利便性を有するエリアとして人気が高い。分譲適地は少なくなっており、暫時地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇城市の住宅市場は地価水準が高い松橋町では需給動向が停滞しているが、割安感がある郊外住宅地では依然として需給関係は安定的に推移している。 (2)市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中心として開発が進んでいる。その他旧町は衰退傾向にあるなど二極化が見られる。
地域要因
(1)良好な利便性と住環境を備えた住宅地域で供給も少ないが、需要もほぼピークアウトし、地価の上昇幅は縮小傾向にある。 (2)宇城市役所本庁舎周縁のきらら地区に位置する。各種施設が立地するなど利便性に優れる。概ね分譲済となったことから人口は横這いとなった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万82 円／平米 13万2,511 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,695 円／平米 12万7,926 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,734 円／平米 12万8,055 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,931 円／平米 14万1,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,134 円／平米 13万5,989 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,936 円／平米 13万2,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,851 円／平米 14万4,971 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,748 円／平米 13万8,019 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町きらら１丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,528 円／平米 12万762 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,420 円／平米 12万405 円／坪
標準価格 平米 坪	4万332 円／平米 13万3,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情