路線価 (2023) 熊本県宇城市松橋町松橋字園田946-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇城市熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
価格時点	2023 年
駅名	松橋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇城市松橋町及び隣接する宇土市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円である。需要の中心は、商業を営む法人・個人事業者で県外資本も参入する。現在、空地や空き店舗は殆どなく、新たな店舗の進出等も少ない状況の下で、当該地域は背後人口や車両通行量も多く安定した繁華性を保っているため潜在的需要は底堅い。中心となる価格は規模や業種により異なるため、一定の価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は宇城市及び周辺市における商業地域。需要者は、市内外の法人事業者のほか小売業、飲食業などの個人事業者等が中心となる。旧松橋町域における商業立地は県道八代鏡宇土線及び国道３号沿線周辺に集中しているため旧町中心部においては一部に閉鎖店舗も見られるものの、一定の繁華性を維持して推移している。取引価格帯は更地で２～３千万円程度が需要の中心である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は借地利用が多いが、賃貸用建物も見られる地域である。収益価格は試算過程において想定的要素を含むほか投下資本に見合う賃料水準が得られないこと等から低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場価値を収益価格で説明することは困難であるため、実証性や説得力の点で優位性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者の多くは収益性の観点から意思決定を行う事業者であるが地縁的選好性が強い地域であり、また、投下資本に見合う賃料水準ではないため、収益価格は低位に試算された。当該地域は自己使用の商業施設も多く、また、本件で採用した取引事例資料は質・量共に充分である。よって、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松橋駅　東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	185.4 坪 (613 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇城市熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇城市の中心部に位置する路線商業地域で、周辺には大型ＳＣをはじめ各種の店舗が建ち並び、背後人口も多く安定した繁華性と収益性が見込まれるため地価は今後とも安定的に推移するものと予測する。 (2)周辺地域に立地する大型ＳＣ等と競合しているものの、旧松橋町への人口集中傾向が継続していることや隣接するきらら地区含めて相応の商業集積があることから、商況は暫時現状を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇城市郊外の路線商業地は全般的に停滞しているが、松橋町の中心部の幹線道路沿いの商業地はコロナ禍においても繁華性を維持している。 (2)市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中心として開発が進んでいる。その他旧町は衰退傾向にあるなど二極化が見られる。
地域要因
(1)近隣に大型ＳＣをはじめ多様な店舗が立地しており、コロナ禍の下で空き店舗も少なく、一定の繁華性を維持しており、地価水準も安定している。 (2)松橋地区中心部に位置する。店舗の入替はあるものの空店舗はさほど見られず一定の繁華性を維持して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,257 円／平米 10万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,215 円／平米 11万9,727 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,736 円／平米 17万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万260 円／平米 13万3,100 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,002 円／平米 14万8,777 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,089 円／平米 17万8,818 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,026 円／平米 13万5,632 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,506 円／平米 14万525 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,217 円／平米 17万9,241 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７宇土０８１３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇土市
地域	熊本県宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,530 円／平米 12万7,380 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,514 円／平米 17万6,917 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情