路線価 (2023) 熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪229-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 宇城市熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
価格時点	2023 年
駅名	小川駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,930万 円 (652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇城市小川町及び松橋町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は、商業を営む法人・個人事業者で県外資本も参入する。コロナ禍で空き店舗も見られ、繁華性が低下しているが、今後は店舗利用から良好な交通条件を活かした流通業務用地または事業所用地としての利用を目的とする需要が増加するものと予測する。需要の中心となる価格帯は規模や業種により異なるため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は宇城市及び周辺市における商業地域。需要者は、市内外の法人事業者のほか小売業、飲食業などの個人事業者等が中心となるが一部では県外資本の進出も見られる。旧町において商業地需要は主要往還である国道３号沿線に集中しており、地域内は一部に閉鎖店舗も見られるものの一定の繁華性を維持している。取引価格帯は更地で２千万円程度が需要の中心である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用物件のほか賃貸用建物や事業用借地も見られる地域である。よって収益価格も重視すべき価格であるが収益価格は試算過程において想定的要素を含み、当該地域では店舗の規模や業種により賃料水準が形成されておらず、元本と果実の相関関係が希薄であること等から収益価格は参考に止め、取引市場の実態を反映し実証性の高い比準価格を重視し、前年価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は収益性の観点から意思決定を行う事業者である。地元資本を中心に新規進出も見られるが、投下資本に見合う賃料水準ではないため、収益価格は低位に試算された。地域は小規模自営業者等自己使用の商業施設も多く、本件で採用した取引事例資料は質・量共に充分である。よって、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小川駅　南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	197.2 坪 (652 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	診療所、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇城市熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小川町の路線商業地域は、周辺の大型ＳＣや他の松橋町郊外店との競争やコロナ禍の影響で繁華性の低下が見られるが、流通業務用地等の不足から需要は高まっており、当面、地価は回復傾向を持続するものと予測する。 (2)旧小川町に位置する商業地域で、モールに近接しているため繁華性は高く他にも大型小売店舗等が進出するなどしている。一方で、一部では小規模事業者の廃業もみられる。今後も現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,519 円 1平米 2万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇城市郊外の路線商業地は、郊外大型店間の競争とコロナ禍で店舗需要は低下しているが、流通関係や営業所等の需要は増加傾向にある。 (2)市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中心として開発が進んでいる。その他旧町は衰退傾向にあるなど二極化が見られる。
地域要因
(1)国道沿いで交通アクセス条件が良好なことや地価の割安感から、最近では流通関係や事業所等の出店のほか引き合いも増加している。 (2)イオンモール宇城の周縁部に位置する。主要往還沿いであり店舗の入替はあるものの空店舗はさほど見られず一定の繁華性を維持して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７宇城０４５００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,144 円／平米 6万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,257 円／平米 7万3,582 円／坪
標準価格 平米 坪	3万199 円／平米 9万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７宇城０６８２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,294 円／平米 11万70 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,968 円／平米 10万8,992 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,621 円／平米 9万7,927 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２１宇城０７８３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	宇城市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,118 円／平米 10万9,488 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,756 円／平米 9万8,373 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７八代０４５００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	八代市
地域	熊本県宇城市小川町江頭字八ノ坪２２９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,224 円／平米 5万331 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,057 円／平米 6万9,614 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,533 円／平米 9万7,636 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情