路線価 (2023) 熊本県阿蘇市内牧字中町224外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 阿蘇市熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
価格時点	2023 年
駅名	阿蘇駅 から 6600m
路線価
1坪当たり	1坪 5万2,896 円
1平米当たり	1平米 1万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (582 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (582 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は通称阿蘇谷の商業地域一帯である。主な需要者は主に当市内の法人ないし個人事業者で、市外からの需要は大型店が立地する程度で実数は少ない。熊本地震から６年以上経過し、交通インフラも復旧し、観光客の回復も期待されている。中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取得後の利用目的・需要者の資金力・事業計画によりバラツキがあるために明確な傾向は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、阿蘇市内の商業地域一帯である。需要者は地元の法人個人等が中心である。旧阿蘇町の中心商業地であり、対象標準地が存する内牧温泉街は、人口減少や阿蘇市役所が旧一の宮町に置かれたこと等から衰退傾向にあり、土地需要が低下している。しかしながら、国道５７号北側復旧ルートの開通等により観光業等への好影響が期待されている。近隣地域においては取引件数が少なく、ばらつきが見られること等から、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当市内の商業施設等の取引事例から試算したもので、近隣地域の現状に対応した実証的な価格が得られたと考える。収益価格は想定した建物・設定賃料等妥当であるが、想定項目が多く、収益の期間が長期に亘るためにその精度に若干の難点がみられる。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己利用目的の取引が多く、投機目的での賃貸ビル・店舗等の取引は少なく、賃貸市場の成熟しているとは言い難い。また仮に賃貸に供しても、投下資本を回収するまでの収益を獲得することは困難な状況であるため、収益価格が実態的な取引価格に比較して低位に求められる傾向がある。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阿蘇駅北西方
距離	6600 m
土地の状態
土地面積	176 坪 (582 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿蘇市熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)内牧温泉の衰退傾向に熊本地震が拍車を加えた形となっていた。熊本地震により寸断されていた交通インフラが復旧したものの、その影響は限定的である。 (2)熊本地震により熊本市都市圏への交通インフラが寸断されていたが、令和２年１０月に国道５７号北側復旧ルートが開通したことにより、相互地域へのアクセスが向上し、観光業を中心とした地域の活性化が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本地震の復興事業で交通インフラの復旧により地域経済への影響が期待され、新型コロナウィルス対策の経済効果もあり観光客は回復傾向にある。 (2)当市は熊本地震による交通インフラの寸断により観光業はダメージを受けていたが、北側復旧ルートの開通により、地域の活性化が期待される。
地域要因
(1)熊本地震の傷跡も少なくなり、復旧期待も大きいものの、商業地に対する需要は弱含んでいる。新型コロナウイルスの影響は解消されつつある。 (2)集客力が高い店舗もあるが、地域全体での収益を押上げるまではなく衰退傾向が続いているものの、交通インフラ復旧による観光客増加が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１阿蘇０４３３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,171 円／平米 3万6,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,646 円／平米 5万1,726 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,521 円／平米 7万1,148 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,304 円／平米 5万3,901 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,116 円／平米 5万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,238 円／平米 7万213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７阿蘇０４３３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,452 円／平米 4万1,166 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,412 円／平米 4万7,646 円／坪
標準価格 平米 坪	2万648 円／平米 6万8,262 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,006 円／平米 6万9,446 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,006 円／平米 6万9,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6 円／平米 6万6,140 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２１阿蘇０８７１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	阿蘇市
地域	熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,978 円／平米 5万6,129 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,820 円／平米 7万5,443 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,733 円／平米 7万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情