路線価 (2023) 熊本県天草市今釜新町3630 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市今釜新町３６３０番
価格時点	2023 年
駅名	天草警察署総合庁舎前停駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	950万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	952万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円／坪 1平米 4万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、本渡北小校区を中心に、旧本渡市内中心部周辺に存する中品等の住宅地域である。主な需要者は旧本渡市へ通勤する標準的な給与所得者層である。天草市合併により旧本渡市への集中傾向及び北小校区の人気を反映して、当地域における土地需要は比較的堅調である。取引される土地の面積は２００㎡程度、土地の価格は８００万から１，０００万円程度、新築戸建物件は総額２、７００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、本渡北小学校区を中心とした住宅地域で、需要者は、天草市内に勤務する一次取得者層が中心となる。本渡地区においては利便性・居住環境に優れる本渡北小学校区が子育て世帯からの人気が高く、住宅供給も引き続き行われ、需給動向は堅調に推移している。中心となる土地の取引価格帯は、２００㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件は２８００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅が多く、賃貸市場は成熟しておらず、また、標準地自体の画地規模から、共同住宅用地としての有効利用が困難であるので収益還元法は適用しなかった。当地域は快適性を重視する概ね熟成した戸建住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺で規模が大きい画地では共同住宅も見られるが、標準地の画地条件で市場性の高い共同住宅の想定は困難なため収益還元法は適用しない。市場参加者は、地域の特性、画地条件、価格水準などを重視して購入の意思決定を行うことから、当該要因を十分に反映・検討した比準価格は、実証的であり説得力が高い価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天草警察署総合庁舎前停
距離	230 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市今釜新町３６３０番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)天草市中心部に隣接する閑静な既成住宅地域であり、市役所や商業施設への接近性に優れ、市場での競争力は高い。本渡北小校区の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調を維持していくと予測する。 (2)市中心部の区画整然とした住宅地域で、生活関連施設への接近性に優れ、今後も良好な住環境を維持すると見込まれる。若年層世帯を中心に本渡北小学校区の住宅需要は底堅く、地価は上昇基調を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本渡地区の人口は微減傾向にあるが、本渡北小学校の生徒数は増加傾向にあり、当校区の住宅需給動向は堅調である。 (2)本渡北小学校区の児童数は増加傾向が続いており、当校区は本渡地区を代表する地域として発展しており、需給動向は強含みで推移している。
地域要因
(1)市中心部に近接する区画整然とした住宅地域で、市役所や商業施設への接近性に優れるため需要は堅調であり、地価は上昇基調を維持している。 (2)公共施設や商業施設に近接する住宅地域で、生活利便性が高いことから、子育て世代を中心に需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０４１９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市今釜新町３６３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,804 円／平米 14万8,122 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,055 円／平米 14万5,646 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１天草０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市今釜新町３６３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,235 円／平米 15万2,853 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,555 円／平米 15万605 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,845 円／平米 14万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７天草０９３６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市今釜新町３６３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,703 円／平米 14万7,788 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,427 円／平米 15万182 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,472 円／平米 15万330 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７天草０６２１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市今釜新町３６３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,886 円／平米 17万4,841 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,264 円／平米 17万2,785 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,823 円／平米 14万8,185 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情