路線価 (2023) 熊本県天草市本渡町本渡字川端2633-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
価格時点	2023 年
駅名	中山口停駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円／坪 1平米 3万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、本渡南小校区を中心に旧本渡市西部郊外に存する既成住宅地域である。主な需要者は旧本渡市へ通勤する標準的な給与所得者層である。天草市合併により旧本渡市への宅地需要が集中する傾向も確認されるが、人気の高い北小校区と比較して、生活利便性の劣る当地域に対する需要はやや低位で、取引件数も少ない。取引される土地の面積は３００㎡程度、土地の価格は１，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、本渡中心市街地から郊外に広がる既成住宅地域で、需要者は、近隣地域周辺に地縁のある市内の居住者が中心となる。市中心部からやや西方に位置し、本渡北小学校区の住宅地域と比較すると、利便性・居住環境が劣り、子育て世代から敬遠されるため、土地取引件数は少なく、住宅需要は低迷している。標準的な画地規模が大きい地域のため、中心となる土地の取引価格帯は１０００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農地等の未利用地も多く残る旧本渡市西部郊外の住宅地域に存し、賃貸物件の需要が低いため、収益還元法は適用しなかった。当地域は快適性を重視する旧来からの既成住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。したがって、本件では、前年価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が中心の住宅地域であり、一部ではアパートも見られるが、遊休地の有効活用を目的に建設されたもので、収益還元法を適用することは有用性に乏しく非適用とした。比準価格は、地域特性が類似し、代替競争関係が強い既成住宅地域の事例から試算しており、実証性・信頼性は高い。本件では、比準価格を標準とし、当該地域の需給動向を勘案し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中山口停　北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は旧本渡市西部に位置する旧来からの既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はない。市中心部からやや離れ利便性が劣るため、周辺地域での引き合いはやや弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が多い既成住宅地域で地域内に特段の変化はないが、市中心部からやや西方に位置し、利便性を重視する子育て世代の需要が弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本渡北小学校の児童数は増加しているが、標準地が存する本渡南小学校の児童数は減少しており、二極化の様相にある。 (2)本渡南小学校の児童数割合は減少傾向が続いており、本渡地区において当該地域の相対的地位は低下傾向にある。
地域要因
(1)古くからの住宅地域で地域要因の変動は認められない。中心部から離れ、需要が限定的であるため、取引市場は低調であり、宅地需要は弱い。 (2)本渡北小学校区では安定した住宅需要が認められるが、当該地域は利便性に劣り、子育て世代を中心に住宅需要は弱く、流動性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０４１９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,136 円／平米 12万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,356 円／平米 13万111 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,045 円／平米 11万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１天草０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,756 円／平米 9万8,373 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,218 円／平米 11万3,125 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,287 円／平米 11万3,353 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１天草０６９０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,463 円／平米 11万3,935 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,494 円／平米 11万7,343 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,129 円／平米 11万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７天草０９３６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市本渡町本渡字川端２６３３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,580 円／平米 11万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,439 円／平米 10万7,243 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,254 円／平米 11万3,244 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情