路線価 (2023) 熊本県天草市亀場町亀川字下浜田182-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
価格時点	2023 年
駅名	恵比曽停駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧本渡市内の南部郊外に位置する中品等の新興の分譲住宅地域である。主な需要者は旧本渡市へ通勤する標準的な給与所得者層である。隣接地域への店舗集積の高まりを受け、周辺地域での開発が進んだが、需要は利便性に優れる旧本渡市北部が強く、当地域における土地需要は弱含みで推移している。取引される土地の面積は２４０㎡程度、土地は１、０００万円前後、新築戸建物件は総額２，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、本渡地区の戸建住宅地域であり、需要者は天草市内に勤務する一次取得者層が中心となる。近隣地域は閑静な分譲住宅地域で、良好な住環境を維持しているが、生活関連施設が充実し、利便性が高い本渡北小学校区の住宅地域と比較すると市場競争力は低い。ここ数年、亀川小校区での分譲住宅地は若干保守的な価格設定となっており、需給動向は弱含みの状況にある。中心となる土地の取引価格帯は２４０㎡程度で１０００万円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は比較的新しい分譲住宅地域で、自己使用を前提とする戸建住宅の占める割合が圧倒的であり、賃貸物件の需要が低いため、収益還元法は適用しなかった。また、当地域は閑静な戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。したがって自用目的での取引が中心である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は分譲住宅地域で、市場参加者は自己居住を目的としたエンドユーザーとなり、投資採算性から価格検討を行う収益還元法は有用性が乏しいため適用しない。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標として価格水準が形成されることから、比準価格を標準とし、当該地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵比曽停
距離	280 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は旧本渡市内の南部郊外に位置する住環境が優る新興の分譲住宅地域であるが、利便性に優れる市中心部の住宅地域と比べると市場競争力に劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)市中心部からやや南方に位置する分譲住宅地域で、閑静で良好な住環境を維持しているが、生活関連施設が充実する本渡北小学校区の住宅地域と比べると市場競争力は劣り、地価は弱含みの状況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)天草市全体では過疎化が進行しているが、旧本渡市の世帯数は長年増加傾向であり、若年層の賃貸から持家へのシフト傾向が見られる。 (2)天草市全体の人口は減少傾向にあるが本渡地区は都市機能が集積し、拠点性が高いことを背景に人口密度を維持している。
地域要因
(1)住環境が優る新興の住宅地域だが、需要は利便性に優れる旧本渡市北部が強く、当地域における土地需要は弱含みで推移している。 (2)近隣地域は閑静な分譲住宅地域で良好な住環境を維持しているが、周囲は街路条件及び画地の整然性に劣る地域が多く残り、市場競争力に劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０９３６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,880 円／平米 12万1,925 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,020 円／平米 11万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,055 円／平米 13万5,728 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１天草０４１９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,797 円／平米 7万8,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,687 円／平米 9万8,145 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,655 円／平米 12万7,793 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７天草０９３６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,845 円／平米 12万5,116 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,820 円／平米 12万8,339 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,613 円／平米 14万879 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１天草０６９０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,463 円／平米 11万3,935 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,494 円／平米 11万7,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,224 円／平米 13万6,287 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情