路線価 (2023) 熊本県天草市南新町7-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市南新町７番１７
価格時点	2023 年
駅名	産交本渡バスセンター停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万103 円 1平米 9万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万8,119 円／坪 1平米 9万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、天草市中心部の幹線道路沿いの商業地域であり、国道３２４号沿いを中心に、国道２６６号、県道本渡苓北線沿いが挙げられる。需要者は、全国又は熊本県内で店舗展開している事業法人が中心である。近年、市中心部アーケード街の空洞化に伴い幹線道路沿いへの店舗集積が進んでおり、土地需要は比較的安定しているが、本渡道路開通後の回遊性低下が懸念されている。中心となる価格帯は規模・用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難。 (2) 同一需給圏は、市内中心部の幹線道路沿道及びその背後の商業地域である。需要者の中心は、県内外における法人事業者である。背後における既成商業地域の衰退により、その相対的地位の上昇が顕著であり、現在商業集積が見られるが、予定される第二瀬戸大橋の竣工による、北部の国道沿道地域への繁華性の中心の移行可能性の影響も懸念される。中心となる価格帯は規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの自己使用目的の店舗事務所ビルが中心であり、賃貸建物の数は圧倒的に少なく、賃貸市場の成熟度は低い。よって取引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため、収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。需要者は土地購入に当たり周辺の取引価格を重視する傾向があることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は主要幹線国道沿道の路線商業地域である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、若干説得力に欠けるものと判断した。需要者は土地購入に当たり周辺の土地取引価格を重視することも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	産交本渡バスセンター停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市南新町７番１７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)天草市を代表する商業地域の一角を占め、安定した交通量から店舗集積度は高く、背後地では分譲マンションが建設中だが、本渡道路開通後の回遊性低下が懸念されており、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は主要幹線国道沿道に形成された市の中心的商業地域である。車両通行量、繁華性共に高く、市内でも地価は最高位で推移するが、予定される第二瀬戸大橋開通後の、車両動線変更の影響も懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万103 円 1平米 9万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万8,119 円 1平米 9万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心商店街の人通りは減少し、衰退傾向は著しいが、旧本渡市内の国道３２４号沿いをはじめとする路線商業地域の商況は安定している。 (2)比較的好調な都心部の主要幹線道路沿道地域と、衰退する既成商店街との二極化が加速している。人口減少、高齢化、経済衰退等の影響も大きい。
地域要因
(1)現在は安定した交通量を有するが、本渡道路開通後の回遊性低下が懸念され、地価動向はやや弱含みで推移している。 (2)都心部を走る国道沿道に形成された路線商業地域である。繁華性も高く、全国展開する店舗の立地もあるが、第二瀬戸大橋竣工後の影響が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０４１９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市南新町７番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,034 円／平米 31万7,488 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１天草０６９０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市南新町７番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,992 円／平米 26万4,454 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,945 円／平米 30万3,970 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２１天草０６２１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市南新町７番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,874 円／平米 25万7,451 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,575 円／平米 25万9,769 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,590 円／平米 31万6,021 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,600 円／平米 31万6,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７天草０９３６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市南新町７番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,885 円／平米 22万7,734 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,879 円／平米 22万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,864 円／平米 31万3,620 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,900 円／平米 31万3,739 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情