路線価 (2023) 熊本県天草市牛深町字新瀬崎118-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 天草市熊本県天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外
価格時点	2023 年
駅名	ハイヤ通り停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	284万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	284万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、牛深町を中心に天草市（旧本渡市中心部を除く）、上天草市等の商業地域と判断。需要者層は、店舗経営等を望む地縁的選好性を有する自営業者等が中心である。コロナ禍の規制緩和により若干観光客は戻るも、長期的な人口減少、高齢化等に加え、漁業等の不振等により地域経済はより低迷し、商業地も衰退化が進行している。尚、近年の商業地の取引は僅少であり、取引規模・総額にもバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、旧牛深市の中心部に近い既成商業地域を中心とする。需要者の中心は、地縁性を有する地元の個人或いは事業主である。特に若年層を中心とした人口減少や、高齢化、地元経済の衰退により、平休日問わず賑わいの少ない地域となっており、空き店舗も目立つ。商業地としての土地取引も極端に少なく、当該状況は今後も継続すると予測される。中心となる価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は牛深町の中心商業地域であり収益価格を重視すべきである。しかし周辺では自用建物が殆どであり、又商業地として衰退傾向に有るため店舗等の賃貸事例は乏しく、収益還元法の相対的規範性は低い。他方、比準価格は、牛深地区周辺の地域類似性を有する商業地事例から求められた価格であり、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに前年公示価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は主要幹線国道沿道の既成商業地域である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、若干説得力に欠けるものと判断した。需要者は土地購入に当たり周辺の土地取引価格を重視することも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ハイヤ通り停
距離	0 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ町の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	天草市熊本県天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)牛深町の中心商業地域である。コロナ禍の規制緩和より天草エリアに恩恵はみられるが、牛深地区は観光地として弱く、地域経済、繁華性は依然として低迷し、又漁業不振より、地価水準は弱含みに推移している。 (2)旧牛深市中心部を南北に走る幹線国道沿道に形成された旧来からの商業地域である。空き店舗の増加等、繁華性の継続的低迷に加え、地域一帯における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の規制緩和等により、観光地である天草市も回復傾向にあるが、牛深地区は観光地としては弱く、未だ地域経済は低迷している。 (2)比較的好調な都心部の主要幹線道路沿道地域と、衰退する既成商店街との二極化が加速している。人口減少、高齢化、経済衰退等の影響も大きい。
地域要因
(1)中心商業地であるが、コロナ禍の規制緩和により若干観光客は戻ったが、依然として空店舗が多く人通りも少なく、地域経済は低迷し、地価は弱含み。 (2)旧牛深市の中心部に位置する既成商店街である。顧客の往来も少なく、空き店舗も見られる。衰退傾向は今後も継続するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１天草０８５７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,445 円／平米 5万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,821 円／平米 7万8,752 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,380 円／平米 9万518 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７天草０６２１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,430 円／平米 8万4,072 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,150 円／平米 8万3,146 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,729 円／平米 9万1,672 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７天草０６９０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	天草市
地域	熊本県天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,921 円／平米 6万2,553 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,807 円／平米 6万5,482 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,586 円／平米 9万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情