路線価 (2023) 熊本県合志市幾久富字上沖野1647-76 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 合志市熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
価格時点	2023 年
駅名	光の森駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産に係る同一需給圏は、合志市南部を中心として周辺市町に形成された住宅地域である。主たる需要者は、合志市や周辺市町へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心と考えられる。最寄駅までやや距離を有するものの、比較的良好な住環境を背景として、不動産需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、地積２７０㎡程度の土地で１，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は合志市南部を中心として、これに隣接する菊陽町、熊本市の住宅地域と判定した。対象地が存する地域は、合志市南部の杉並台団地内にある住宅地域で、このところの住宅用地の需要の高まりに加え、住環境の良さと比較した割安感により、土地需要は堅調である。主たる需要者は合志市とこれに隣接する市町に居住する自己利用目的の勤労者世帯であり、需要の中心となる価格帯は２００㎡で総額１，１００万円～１，４００万円となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は共同住宅が散見されるものの、自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、行政的条件にも制約があることから、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	光の森駅　北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	合志市熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を背景として、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は合志市南部にある区画整備された住宅地域であり、このところの合志市、菊陽町を中心とする住宅用地の需要の高まりの影響を受け、地価は上昇傾向を強めていくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)合志市の人口は、増加傾向で推移しており、活発な宅地分譲や隣接町への大手企業の進出等もあり、不動産需要は堅調である。 (2)合志市の人口は増加傾向にあり、加えてＴＳМＣの菊陽町誘致の影響を受け、市内の住宅用地の需要は高まりを見せている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を背景として、地価は上昇傾向で推移している。 (2)住環境に優れる区画整然とした住宅地域で、このところの住宅用地の需要の高まりを受けて、地価は上昇傾向を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１合志０９６３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,282 円／平米 19万2,680 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,052 円／平米 20万1,838 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,414 円／平米 17万9,893 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７合志０９６３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,491 円／平米 17万3,535 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,314 円／平米 17万6,256 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,777 円／平米 18万7,705 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１合志０９０３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,116 円／平米 16万2,377 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,782 円／平米 16万1,273 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,909 円／平米 17万4,917 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１合志０９６３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市幾久富字上沖野１６４７番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,767 円／平米 15万1,306 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,513 円／平米 17万302 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,331 円／平米 18万2,924 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情