路線価 (2023) 熊本県合志市豊岡字横市49-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 合志市熊本県合志市豊岡字横市４９番１
価格時点	2023 年
駅名	三里木駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	855万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	860万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産に係る同一需給圏は、合志市北東部を中心として周辺市町に形成された市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は、合志市や周辺市町へ通勤するサラリーマンや地縁性を指向する一次取得者等が考えられる。合志市北東部のやや利便性の劣る地域であるが、周辺においてミニ分譲も見られ、割安感等から地価も上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、画地の規模や状況によりばらつきがあるため、中心的価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は合志市内の集落内開発区域内にある住宅地域と判定した。対象地が存する地域は一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、商業施設との接近性に劣るなど利便性に欠けるものの、このところの住宅用地の需要の高まりを受け、地価は上昇傾向を強めている。主たる需要者は合志市に地縁を持つ自己利用目的の勤労者世帯、兼業農家世帯であり、需要の中心となる価格帯は５００㎡で総額８００万円～９００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、行政的条件にも制約があることから、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃料収入に基づく収益価格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三里木駅　北方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	156.7 坪 (518 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	合志市熊本県合志市豊岡字横市４９番１
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	集落内開発区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅や一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。周辺地域においてミニ分譲等も散見され、不動産需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は合志中央部の集落内開発区域内にある既成住宅地域であり、周辺は農家住宅、一般住宅が混在するが、このところ市内の住宅用地の需要は高まっており、今後も地価は上昇傾向で推移するものとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)合志市の人口は、増加傾向で推移しており、活発な宅地分譲や隣接町への大手企業の進出等もあり、不動産需要は堅調である。 (2)合志市の人口は増加傾向にあり、加えてＴＳМＣの菊陽町誘致の影響を受け、市内の住宅用地の需要は高まりを見せている。
地域要因
(1)農家住宅等が混在する地域であるが、ミニ分譲等も見られ住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)一般住宅、農家住宅等が混在する地域であり、利便性には劣るものの、このところの住宅用地の需要の高まりを受け、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１合志０９０３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市豊岡字横市４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,026 円／平米 3万6,452 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,539 円／平米 4万1,454 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,071 円／平米 4万9,825 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１合志０９０３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市豊岡字横市４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,185 円／平米 4万3,590 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,091 円／平米 4万6,585 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,184 円／平米 5万6,810 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７合志０６４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市豊岡字横市４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,394 円／平米 3万1,057 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,416 円／平米 3万7,741 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,309 円／平米 5万3,918 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２１合志０４８２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市豊岡字横市４９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,075 円／平米 3万9,920 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,977 円／平米 5万9,432 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,453 円／平米 5万7,700 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情