路線価 (2023) 熊本県合志市御代志字小池817-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 合志市熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
価格時点	2023 年
駅名	御代志駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	533万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	533万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、合志市の市街化調整区域内の一般住宅地域。需要者の中心は合志市の居住者であるが、隣接市である菊池市等周辺市域からの転入も見られる。熊本市のベッドタウンで人口も増加しており、周辺の宅地開発も行なわれている。土地は２００㎡程度で５００～６００万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、合志市の住宅地域を中心に隣接する菊陽町や熊本市北区等の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む合志市や菊陽町及び熊本市等に居住する勤労者世帯層等が中心である。郊外部に存する既成住宅地域であるが、値頃感や堅調な住宅需要を背景に土地需要が増加傾向にある。なお、取引規模・総額にややバラツキがあるものの、土地総額で５００万円～６００万円程度の物件が需要の中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の宅地であり、アパート等の収益物件の建築は不可であるため、収益還元法は非適用とした。自己使用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることがほとんどである。よって、規範性の高い複数の取引事例を直接の基礎とし、市場の実態を適切に反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、市街化調整区域内に存し、共同住宅の建築要件が厳しいことから賃貸用建物の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な比準価格を標準とし、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向並びに周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御代志駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	合志市熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	集落内開発区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境及び利便性がやや劣る市街化調整区域内の住宅地域。周辺の集落内開発制度区域内の宅地開発が活発であり、既存の住宅地の地価は新規分譲地の価格に牽引され、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、戸建住宅を中心とする郊外部の既成住宅地域である。価格水準が比較的安い地域であり、堅調な住宅需要を背景に土地需要が増加傾向にあること等から、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、基調的には持ち直している。隣接の菊陽町にＴＳＭＣが工場建設中であり、調区内の宅地開発が活発であり、地価は上昇傾向である。 (2)新型コロナウィルス感染症による地価への影響の顕在化はあまり見られず、人気の既成住宅地域の他、新興の開発分譲地への土地需要も増加している。
地域要因
(1)開発後相当期間経過した調整区域内の既成住宅地域であり、周辺の新規分譲地の価格に牽引され、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)郊外部の既成住宅地域であるが、堅調な住宅需要を背景に土地需要が増加傾向にあること等から、土地価格は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２１合志０４４４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,774 円／平米 7万8,597 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,448 円／平米 8万7,437 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１７合志０４８２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万82 円／平米 9万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,355 円／平米 10万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,144 円／平米 8万3,126 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７合志０６４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万577 円／平米 10万1,088 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,891 円／平米 11万2,044 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,425 円／平米 8万4,055 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１合志０４４４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	合志市
地域	熊本県合志市御代志字小池８１７番４０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,117 円／平米 4万59 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,475 円／平米 7万7,608 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,489 円／平米 8万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情