路線価 (2023) 熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上6-1475-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 玉名郡長洲町熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外
価格時点	2023 年
駅名	長洲駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	363万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	363万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として長洲町及び周辺市町内の同種の商業地域及び住商混在地域一円と判定した。需要者は自用の店舗、店舗併用住宅等の建設を目的とした個人事業者や地縁性を有する法人事業者等が想定される。旧来の小規模店舗が多く、構造不況に起因した休廃業店舗や未利用地も多く見られ、商業繁華性は衰退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性に応じたバラツキがみられ、把握が困難である。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏は、長洲町を中心として隣接市町に形成された商業地域である。主たる需要者は、地縁性を指向しつつ店舗等の取得を目的とする個人や法人等が中心と考えられる。繁華性の低い地域で人口減少や高齢化の進展、閉鎖店舗等もあり、地価は下落基調にある。市場の中心価格帯は、画地規模や条件等により異なるため把握がやや困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来の商業地域で、自己使用目的の物件が多い。また、新規の賃貸需要が希薄なため投資採算性等の観点から収益物件を想定することは非現実的であり、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は実証性を有する取引事例を採用し求めており、説得力を有する。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、旧来の商業地域で、自用の利用が大半であり、賃貸市場は未成熟である。また、自用の利用を目的とする取引が中心であることから、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長洲駅　西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗併用住宅が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玉名郡長洲町熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧来の町中心部に位置する商店街である。今後も店舗の閉鎖や繁華性の低下、居住用施設との混在化等が見込まれることから、地価は緩やかながら下落基調で推移していくものと予測する。 (2)低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ旧来の商店街であるが、閉鎖店舗や住宅利用への転換等も見られ、繁華性は低く、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)感染症の影響が和らぐ中で、景気は持ち直している。但し、長洲町中心部に存する旧来の小規模店舗では、厳しい経営環境が続いている。 (2)長洲町は、人口減少や高齢化の進展に伴い、景気は低迷しており、依然として不動産の取引は少ない状況である。
地域要因
(1)旧来の町中心部に位置する商業地域であるが、閉鎖店舗もみられ商業立地性の低下が見られる。地価は下落傾向で推移。 (2)コロナ禍の影響や高齢化等もあり、近隣地域は衰退傾向にあり、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１長洲０７００５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,041 円／平米 7万9,480 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,803 円／平米 7万8,693 円／坪
標準価格 平米 坪	2万698 円／平米 6万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１長洲０７００５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,040 円／平米 4万6,416 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,915 円／平米 4万6,003 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,147 円／平米 6万9,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７長洲０５９４２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	玉名郡長洲町
地域	熊本県玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,209 円／平米 5万281 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,696 円／平米 5万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,944 円／平米 6万5,935 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情