路線価 (2023) 熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善231-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡大津町熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
価格時点	2023 年
駅名	肥後大津駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に大津町を中心とした戸建住宅地域一円と判定した。需要者層の中心は同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者である。隣接する菊陽町における大手半導体工場進出に伴い、周辺自治体を含めて住宅地需給は極めて逼迫した状況にあり、今後も需要の拡大が予測される。一方、更なる地価上昇を見込んだ一部地権者による売り渋りの動きも指摘されており、従来の地価水準を大幅に上回る高値取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、大津町を中心として隣接市町村に存する住宅地域の圏域であると判断した。典型的な需要者は大津町及び隣接市町村に通勤する勤労者層が中心である。宅地需要は旺盛であり、また、隣接する菊陽町に世界的半導体メーカーが進出すること等も相俟って、地価は強含みで推移するものと予測される。市場の中心となる価格帯について、土地７０坪～８０坪で９００万円～１，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は主として自己使用目的の戸建住宅地域内に存する。賃貸市場の熟成度は低く、投資採算性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的なことから、収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心であり、賃貸市場は未成熟であることから、対象地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性の観点等より妥当ではなく、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	肥後大津駅　北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡大津町熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。隣接する菊陽町での大手半導体工場の進出に伴い、周辺自治体における宅地需給は逼迫した状況にあることから、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、宅地需要は総じて堅調であり、また、世界的半導体メーカーが菊陽町に進出すること等も相俟って、地価は強含みで推移するものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土地需要も堅調。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)隣接する菊陽町への大手半導体受託生産工場進出を背景として、住宅地需要は大幅に増加し、地価は上昇傾向を強めている。 (2)従前からの旺盛な土地需要のほか、菊陽町における世界的半導体メーカーの進出決定等も相俟って、地価は著しい上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１大津０５９４２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,687 円／平米 11万4,675 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,232 円／平米 11万9,783 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１大津０５９４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,209 円／平米 14万6,155 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,403 円／平米 15万102 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,218 円／平米 12万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７大津０７００５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万626 円／平米 13万4,310 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,779 円／平米 17万7,793 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,774 円／平米 12万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１大津０７９７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡大津町
地域	熊本県菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,461 円／平米 11万622 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,948 円／平米 11万2,232 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,490 円／平米 12万7,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情