路線価 (2023) 熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上324-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
価格時点	2023 年
駅名	原水駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円／坪 1平米 5万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、菊陽町、熊本市北東部、合志市南東部等を中心とした圏域である。主たる需要者は当該圏域を通勤圏とする一次取得者層の個人等が中心で、需要の中心となる規模・価格については、取引価格の高騰等から個別の事情に左右され、現在その把握が困難となっている。近隣地域周辺の宅地需要は旺盛で、東部方面へと開発エリアは拡大しているほかＴＳＭＣ進出による影響で取引価格が高騰する等地価は上昇基調を強めている。 (2) 同一需給圏は、菊陽町及び周辺市町村に存する住宅地域の圏域である。需要者の中心は菊陽町及び隣接市町に居住する一次取得者層と判断される。菊陽町は総じて宅地需要が旺盛であり、また、菊陽町に世界的半導体メーカーが進出すること等も相俟って、著しい土地需要の増加が認められる。取引の中心となる価格帯は土地総額１，４００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺においては共同住宅等も散見されるが、近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が中心であること等から、収益価格の説得力は弱いと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求めた実証性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留めた上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域においては一部アパート等も散見されるが、土地投資額に見合う賃料設定が可能な地域ではなく、収益価格は低位に求められたものと判断する。なお、典型的な市場参加者である個人は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	原水駅　南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅に空地も見られる役場近くの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町役場や小中学校等への接近性が良好な区画整然とする閑静な住宅地域で、周辺では空地や未利用地が小規模開発分譲されており、需要は旺盛で取引価格は高騰する等地価は上昇基調を強めている。 (2)中規模住宅に空地も見られる役場近くの住宅地域であるが、宅地需要は総じて堅調であり、また、世界的半導体メーカーが菊陽町に進出すること等も相俟って、地価は強含みで推移するものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 8.7 ％
2019年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)菊陽町の住宅地域は、従前からの旺盛な宅地需要に加え、ＴＳＭＣ進出に伴う需要増等から取引価格の高騰が顕在化している。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)公共・公益施設への接近性が高いこと等から市場競争力は高い。宅地需要は旺盛で、取引価格も高騰する等地価は上昇基調を強めている。 (2)従前からの旺盛な土地需要のほか、世界的半導体メーカーの進出決定等も相俟って、地価は著しい上昇傾向を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊陽０６４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,988 円／平米 23万7,992 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,770 円／平米 24万3,884 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,746 円／平米 18万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１菊陽０７９７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,147 円／平米 18万2,316 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,398 円／平米 19万6,370 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,398 円／平米 19万6,370 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１菊陽０７６４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,524 円／平米 24万3,070 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,626 円／平米 26万3,244 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,835 円／平米 18万7,897 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字宮ノ上３２４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,386 円／平米 20万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,486 円／平米 21万3,191 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,832 円／平米 18万4,581 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情