路線価 (2023) 熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘1-3600-266 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
価格時点	2023 年
駅名	武蔵塚駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,081 円／坪 1平米 7万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、菊陽町、熊本市北東部、合志市南東部等を中心とした圏域である。主たる需要者は当該圏域を通勤圏とする一次取得者層の個人等が中心で、需要の中心となる規模・価格については、取引価格の高騰等から個別の事情に左右され、現在その把握が困難となっている。近隣地域周辺は、発展著しい光の森界隈に近接するほか居住環境も良好である等住宅地としての品等は高く、宅地需要は旺盛で取引価格は高騰している。 (2) 同一需給圏は、菊陽町を中心として、隣接する熊本市や合志市に存する住宅地域に及ぶと判定した。主たる需要者としては菊陽町及び近隣市町のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。対象地が存する地域は、各種施設等が集積する光の森地区に近接し、また公共公益施設等への接近性に優れ、居住環境が良好であり、土地需要は高く土地価格は上昇傾向を維持している。需要の中心となる価格帯は総額で１，５００～２，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、賃貸用不動産はほとんど見られない。また公法上の規制からも、合理的な賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難と判断されることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、賃貸市場は熟成しておらず、また公法上の規制の観点からも賃貸用建物の建設の想定が困難であることから、収益価格の試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需要者が土地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得力を有している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵塚駅　北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とする閑静な住宅地域で、光の森地区に近接することから人気は根強い。成熟した住宅地域で取引件数は少ないが周辺の実際の取引価格は高騰しており需要は旺盛。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測。 (2)近隣地域は光の森地区に隣接する区画整理された閑静な住宅地域である。公共公益施設や商業施設との接近性が優れ、生活利便性が高く居住環境が良好であることから、土地需要は高く、地価は上昇傾向を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2022年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)菊陽町の住宅地域は、従前からの旺盛な宅地需要に加え、ＴＳＭＣ進出に伴う需要増等から取引価格の高騰が顕在化している。 (2)新型コロナの土地取引への影響はさほど見られず、人気の高い光の森地区を中心として土地需要は堅調であり、住宅地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)成熟した閑静な住宅地域で、他地域との比較における競争力は総じて高く、取引価格の高騰等から地価は上昇基調を強めている。 (2)居住環境が優れた閑静な住宅地域であり、人気の光の森地区への接近性が良好で、土地需要は高く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊陽０７６４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,567 円／平米 22万6,683 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,458 円／平米 22万3,016 円／坪
標準価格 平米 坪	7万269 円／平米 23万2,309 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２７菊陽０７６４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万756 円／平米 20万859 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,942 円／平米 22万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,942 円／平米 22万7,922 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２７菊陽０７９７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,076 円／平米 31万4,321 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,347 円／平米 33万8,359 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,736 円／平米 31万9,809 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,014 円／平米 38万3,542 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,673 円／平米 40万8,863 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,133 円／平米 31万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情