路線価 (2023) 熊本県菊池郡菊陽町沖野2-5800-185 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
価格時点	2023 年
駅名	三里木駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,050万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、菊陽町の住宅地域を中心に隣接する合志市や熊本市北区等の住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む菊陽町や合志市及び熊本市等に居住する勤労者世帯層等が中心である。堅調な住宅需要を背景に周辺地域において宅地開発が多く見られる等、土地需要は増加傾向にある。なお、取引規模・総額にややバラツキがあるものの、土地総額は標準的画地規模で１２００万円～１５００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、菊陽町及び周辺市町に存する集落内開発区域に形成される住宅地域の圏域である。主な需要者は菊陽町及びその周辺市町に居住する３０代～４０代の一次取得者層と判断される。近隣地域及び周辺地域においては、宅地分譲開発需要が旺盛であり、需要は底堅いものと判断される。需要の中心となる価格帯は土地総額で２，０００万円前後が多いものと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性よりも居住の快適性等が重視される戸建住宅を中心とする住宅地域であり、行政的条件の観点からも賃貸用建物の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、地域的特性の推移動向、不動産市場の需給動向並びに周辺地域との価格バランス等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅及び農家住宅等により構成されており、賃貸市場の成熟の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三里木駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	158.8 坪 (525 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、農家住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊池郡菊陽町熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	集落内開発区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、戸建住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。周辺で宅地開発が多く見られる等、堅調な住宅需要を背景に土地需要が増加傾向にあること等から、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は光の森地区に近接する市街化調整区域（集落内開発区域）に形成される住宅地域であり、宅地開発需要は旺盛であり、世界的半導体メーカーの進出等も相俟って、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＴＳＭＣの進出決定により、事業用地への需要が著しく増大している他、社宅需要の増大等により、住宅地価格の上昇にも大きな影響を及ぼしている。 (2)景気の基調としては持ち直しているものの、海外の経済動向、原材料価格等の高騰、新型コロナウイルス感染症拡大の影響等には注視が必要である。
地域要因
(1)周辺で宅地開発が多く見られ、分譲価格は高値を維持する等、堅調な住宅需要を背景に、土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)「光の森」に近接する市街化調整区域に形成される住宅地域であり、開発需要は旺盛であり、地価は強含みで推移するものと判断される。
個別的要因	(1)代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、画地規模がやや大きいことから、総額との関連性等の観点から市場性がやや劣る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１菊陽０６４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,902 円／平米 22万1,178 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,559 円／平米 23万6,574 円／坪
標準価格 平米 坪	4万157 円／平米 13万2,759 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１菊陽０７９７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,996 円／平米 16万5,287 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,335 円／平米 16万9,714 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,890 円／平米 12万8,570 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発制度
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１菊陽０６４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,433 円／平米 14万283 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,993 円／平米 14万2,135 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,741 円／平米 13万7,996 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１菊陽０８７１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	菊池郡菊陽町
地域	熊本県菊池郡菊陽町沖野２丁目５８００番１８５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,902 円／平米 7万9,020 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,837 円／平米 13万1,701 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域内
特別な事情