路線価 (2023) 熊本県上益城郡御船町大字御船字町園742-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡御船町熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	657万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	657万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御船町中心部を主として広がる住宅地域一帯。主たる需要者は、自己の居住目的での土地取得を望む中間所得者層が中心で、熊本市内等への通勤者も含まれる。益城町及び嘉島町に比べるとベッドタウンとしての競争力はやや劣る。需要の中心は利便施設が集中している中心部にあるものの、割安感等からその縁辺地域に対する需要も比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地で６００万円程度、新築の戸建物件で２９００万円程度。 (2) 同一需給圏は、御船町を中心に周辺町に存する住宅地域と判定した。主たる需要は、御船町の勤労者世帯が中心であるが、熊本市等からの転入も見られる。町中心部においては、未利用地を中心に宅地開発が活発に行われており、売れ行きも堅調であるが、御船川の南側に位置する住宅地域の需要はやや弱く、また、近隣地域は災害リスクを有する地域であることから、相対的地位は低下傾向である。市場における中心的な価格帯は、土地のみで６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 経済合理性の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域における土地利用状況をみると、自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主な需要は自ら居住することを目的とするため、収益還元法を非適用とした。比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、価格形成要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅南東方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	94.7 坪 (313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡御船町熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も住宅地として現状を維持すると予測。隣接町で大型分譲地が販売開始されており、当該地域の需給動向に影響を与えるものと思料される。割安感等を考慮すると、今後も地価水準は安定的に推移するとされる。 (2)町中心部は発展傾向にあるが、御船川の南側に位置する住宅地域の需要はやや弱いことに加え、近隣地域は災害リスクを有する地域であるため、地価は横ばい又は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)御船町の人口はほぼ横ばい傾向。令和３年にコストコ進出。熊本市通勤圏として相対的に割安感があり、住宅地需要は比較的安定している。 (2)隣接する嘉島町と比較して地価水準が割安であることに加え、大型店等の開業により利便性が向上しているため、不動産市場は全般的に堅調である。
地域要因
(1)災害リスクへの意識の高まりにより敬遠される感がある一方で、利便性は比較的良好で割安感がある。当該地域に対する需要は安定している。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、災害リスクを有する地域であることから、需要者の選好性はやや低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１御船０９１９１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,677 円／平米 7万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,677 円／平米 7万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	2万958 円／平米 6万9,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１御船０８１３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,327 円／平米 8万425 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,086 円／平米 7万9,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,467 円／平米 7万970 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１御船０８１３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,444 円／平米 6万4,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,878 円／平米 6万2,411 円／坪
標準価格 平米 坪	2万564 円／平米 6万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７御船０８１３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡御船町
地域	熊本県上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万340 円／平米 6万7,244 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,558 円／平米 6万4,659 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,978 円／平米 6万6,047 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情