路線価 (2023) 熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸1233 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡嘉島町熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、嘉島町を中心に周辺市町に存する住宅地域と判定した。主たる需要は、嘉島町や周辺市町に在住の勤労者世帯が中心である。近隣地域及びその周辺地域は、農家住宅も混在する住宅地域であるが、人口増加等の影響を受けて分譲地開発が活発に行われており、地価水準は上昇傾向で推移している。市場における価格帯は、画地条件や街路条件等により開差が大きい。 (2) 同一需給圏は、嘉島町内及び隣接市町における住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした地元の個人である。生活上の利便性は良好で、こなれた価格帯にもあるため、底堅い需要が存在し、また熊本都心へのベッドタウン化の中で進行する周辺での活発な開発動向の影響もあり、地価は明確な上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約３００～６００㎡程度で、総額で概ね１，０００～２，０００万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が混在する住宅地域であり、賃貸市場は未成熟のため、収益還元法を非適用とした。比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は町の概ね中心部に位置する既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅南東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	193.9 坪 (641 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡嘉島町熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口増加に伴う宅地需要の増加に加え、町の中心部への接近性に優れる需要者の選好性の高い住宅地域であることから、今後も地価の上昇が継続すると予測する。 (2)近隣地域は町の概ね中心部に位置する既成住宅地域である。各種公共施設、商業施設に近接し、高い利便性に加え、背後地域での高位での土地取引の影響下にもあり、地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口及び世帯数は増加傾向であり、集落内開発制度を利用した住宅地開発や土地区画整理事業の進捗など不動産市場は全般的に堅調である。 (2)県内でも突出した人口増加傾向にあり、複数の区画整理事業や郊外の分譲開発による市内へのベッドタウン化が加速しており、地価上昇が顕著である。
地域要因
(1)農家住宅も混在する住宅地域であるが、町の中心部に近く、利便性の良好な地域であることから、需要は堅調である。 (2)従来から生活利便性には概ね優れた地域であったが、近年の周辺での旺盛な宅地開発や町内の人口増加等の影響も受け、地価は明確な上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,118 円／平米 7万9,734 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,673 円／平米 7万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,047 円／平米 9万6,029 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,781 円／平米 10万8,374 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,989 円／平米 7万9,308 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,434 円／平米 9万7,309 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１嘉島０９３６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,140 円／平米 5万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,248 円／平米 8万6,776 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,727 円／平米 8万1,747 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,202 円／平米 8万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,281 円／平米 9万6,803 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３１嘉島０９３６４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,557 円／平米 13万775 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,874 円／平米 13万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,779 円／平米 9万8,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情