路線価 (2023) 熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口3538-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡嘉島町熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
価格時点	2023 年
駅名	南熊本駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	981万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	981万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、嘉島町を中心に周辺市町に存する住宅地域と判定した。主な需要は、嘉島町や周辺市町に在住の勤労者世帯が中心である。近隣地域は農家住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域であるが、人口増加や集落内開発制度を利用した開発等の影響により、不動産価格は強含みで推移している。市場における価格帯は、街路条件や画地条件等により開差が大きい。 (2) 同一需給圏は、嘉島町内における郊外の既成住宅地域を中心とする。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした地元の個人である。地縁的選好性の強い既成の低層戸建住宅地域であり、現状では変化も少ないやや停滞した地域ではあるが、背後地域における開発動向の高まりの影響の下、地価は微増傾向にて推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約３００～６００㎡程度で、総額で概ね５００～１，０００万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は町東部の調整区域内に位置する既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また地域的特性からも、共同住宅の想定は困難であるため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南熊本駅南東方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡嘉島町熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	集落内開発区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅も見られる住宅地域であるが、町全体における宅地需要の増加等に伴い、今後も地価の上昇が継続すると予測する。 (2)近隣地域は町東部の調整区域内に位置する既成住宅地域である。特段の変動要因は見られないが、区画整理事業や南方の東ニュータウン等での旺盛な開発動向の影響もあり、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口及び世帯数は増加傾向であり、集落内開発制度を利用した住宅地開発や土地区画整理事業の進捗など不動産市場は全般的に堅調である。 (2)県内でも突出した人口増加傾向にあり、複数の区画整理事業や郊外の分譲開発による市内へのベッドタウン化が加速しており、地価上昇が顕著である。
地域要因
(1)中心部からやや離れた農家住宅も見られる地域であるが、町全体における宅地需要の増加に伴い、新築住宅が増加傾向にあるなど需要は堅調である。 (2)調整区域内の既成の農家集落地域であり大きな変動要因もなかったが、周辺で進行中の区画整理事業等の影響も受け、地価は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,118 円／平米 7万9,734 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,673 円／平米 7万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,168 円／平米 6万3,369 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,781 円／平米 10万8,374 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,989 円／平米 7万9,308 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,424 円／平米 6万4,216 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１嘉島０９３６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,140 円／平米 5万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,870 円／平米 5万2,466 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,727 円／平米 8万1,747 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,202 円／平米 8万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,899 円／平米 6万5,786 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２７嘉島０９１９１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡嘉島町
地域	熊本県上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,246 円／平米 4万3,791 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,448 円／平米 6万989 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	集落内開発区域
特別な事情