路線価 (2023) 熊本県上益城郡益城町大字辻の城214 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 上益城郡益城町熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
価格時点	2023 年
駅名	新水前寺駅 から 11000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は益城町を中心に隣接する熊本市東部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、町内や熊本市に勤務先を有する勤労者等であると思料する。町中心部に近い区画整然とした住宅団地で、住環境、生活利便性に優れていることから、土地に対する需要は堅調である。土地は９００～１，４００万円程度、新築の戸建物件は３，０００～４，０００万円程度の物件が需要の中心になると思料する。 (2) 同一需給圏は、町内及び熊本市東区の住宅地域と判断。主な需要者は、自己用住宅地の取得を望む地縁性を有する個人が中心である。町全体では復興途中であるが、町内の個人宅の建替等は落着きつつある。周辺に大型分譲地が完成し、当地域はその代替競争関係より再注目され、生活利便性に優れ、良好な住環境から地価はやや強含みを維持すると予測。市場の中心価格帯は、更地で１１００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。又行政的条件からも共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は適用しない。当地域は快適性を重視する住宅地域であり、比準価格は、当地域周辺の適切な戸建住宅地事例より試算し、市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新水前寺駅東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上益城郡益城町熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町中心部近くの区画整然とした住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測。中心部である木山地区の住宅地が土地区画整理事業中で土地取引に制限があるため、相対的に需要が増加しており、地価はやや上昇傾向と予測。 (2)当地域は町中心部に近い区画整理済の中規模住宅地域である。現在も復興途中であるが、良好な住環境より周辺の大規模分譲地と代替競争関係にあり、需要は堅調で地価はやや強含みに推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)熊本地震による被害が大きかった益城町であるが、現在は様々な復興事業が進行中であり、これらの進捗状況に伴って、不動産市場は活性化している。 (2)町の復旧工事は少しづつ完了しつつある。地域ごとにばらつきはあるが、町全体の地価水準は安定的に推移している。
地域要因
(1)町中心部に比較的近い区画整然とした住宅団地。需要に比べて供給が少ない地域で、住環境も優れており、住宅地に対する需要は堅調に推移している。 (2)高台の閑静な大型分譲住宅地域で町中心部にも比較的近い。町の復興事業は順調であり、需要も堅調で、地価はやや強含みに推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,207 円／平米 17万5,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,425 円／平米 17万3,317 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,270 円／平米 12万9,827 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,355 円／平米 18万9,616 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,899 円／平米 18万1,496 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,467 円／平米 13万478 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,888 円／平米 11万8,646 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,377 円／平米 15万9,934 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,303 円／平米 12万6,630 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宮園一ノ迫地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１益城０６８２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	上益城郡益城町
地域	熊本県上益城郡益城町大字辻の城２１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,486 円／平米 12万623 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,867 円／平米 12万8,494 円／坪
標準価格 平米 坪	4万913 円／平米 13万5,258 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情