路線価 (2023) 大分県大分市東春日町116-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市東春日町１１６番２
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,753 円 1平米 8万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市の中心市街地内の住宅地域のうちＪＲ日豊本線より北側のエリアを中心にその周辺に及ぶ。特に、春日地区や王子地区の既成住宅地との代替性が高い。標準地の存する地域は、雑然とした街並みや狭隘な街路など、住環境がやや劣るが、都心に近く生活利便性に優れていることから、需要者は、利便性を指向する所得水準が中程度以上の勤労者世帯が中心となる。取引の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり８～９万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、大分市中心市街地西部の住宅地域一帯。主たる需要者は、大分市内に勤務する中堅所得者層と判断する。街路がやや狭いものの周囲に戸建住宅、アパート、事業所等が見られ、小中学校やスーパーマーケット等も比較的近くに立地しており、ＪＲ大分駅や商業施設への接近性も比較的良好であることから、生活利便性は比較的良い。土地の中心となる価格帯は、２００㎡程度で１４００万円～１８００万円。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地のため原価法の適用を断念した。また、アパートを想定し収益価格を試算したが、当該住宅地は、収益性より、需要者の購買力を基礎に、居住の快適性や生活の安定性を重視して価格が形成されることから、規範性が劣る。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した複数の取引事例から得られた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。街路が狭く投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市東春日町１１６番２
標準地の範囲
東	50 m
西	85 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地近傍に位置する熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないと予測される。住宅需要は底堅く、地価も微増傾向で推移すると予想されるが、物価や金利上昇による影響を注視する必要がある。 (2)街区がやや入り組んでいるが、大分市中心市街地内に位置し周辺に学校やスーパーマーケットがあるなど生活利便性が良い。地価については、新型コロナの感染状況や金融政策の変更、海外情勢等に留意が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用に同じ（低層住宅地）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万1,753 円 1平米 8万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万1,753円 1平米 8万2,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇による住宅地需要への影響を注視する必要がある。 (2)新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇している。消費者物価は海外情勢により上昇している。
地域要因
(1)熟成度が高く、地域要因に大きな変化は見られない。市中心部に近く利便性に優れており、住宅需要は底堅く、住宅地の取引も概ね堅調である。 (2)中層共同住宅地等の多い隣接周辺地域に囲まれ、近隣地域は徐々に隣接地域の利用用途に転化していく傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｚ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東春日町１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万972 円／平米 30万753 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,311 円／平米 26万8,814 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,215 円／平米 27万1,803 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｄ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東春日町１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,856 円／平米 26万4,004 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,367 円／平米 25万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｚ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東春日町１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,826 円／平米 35万6,473 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,721 円／平米 35万6,126 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,793 円／平米 27万408 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市東春日町１１６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,921 円／平米 28万4,055 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,833 円／平米 35万9,802 円／坪
標準価格 平米 坪	9万94 円／平米 29万7,851 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情