路線価 (2023) 大分県大分市錦町2-3215-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,532 円 1平米 9万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万8,201 円／坪 1平米 9万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分川以西で、中心市街地に徒歩、自転車等で通勤可能な住宅地域の存する範囲と判定した。需要者の中心は比較的高い所得者層で、通勤、生活利便性に着目して戸建住宅取得を目的とする３０代後半～４０代のファミリー層である。中心市街地に近く、東側を南北に縦断する市道「錦町長浜町線」が開通したことで更に利便性が向上した。市場の中心価格帯は、土地価格で１，８００万円程度、新築戸建物件は総額４，０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は大分川以西の中心市街地に近接する住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に通勤する比較的所得の高い個人であり圏域外からの転入者も多い。昨今は総額を抑えた小規模地が市場に多く出回っているため需要者は増加傾向にあり、取引価格は総じて上昇傾向にある。市場の中心価格帯は画地規模が様々であり見出し難いが、２００㎡程度の土地で総額１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建物件は総額３，５００～４，８００万円程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅取得目的の信頼性、規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は中心部に近いため賃貸アパート等も見られるが、居住目的が主であるため、時価に見合う収益性の高い賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、中心部近郊の地価水準が同等の事例を採用し得たため、近隣地域の市場性を反映し信頼性が高い。一方、近隣地域はアパートも見られるが戸建住宅が中心の地域であり、市場では収益性よりも他の代替不動産との比較により価格は形成されている。よって、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅　東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	150 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する市道「錦町長浜町線」が開通したことで利便性は更に向上した。地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)市内中心部や文教施設に近く、隣接地域では都市計画道路も開通し利便性が向上したため、今後も居住環境の優れた住宅地域として不動産需要は多い状況が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万8,532 円 1平米 9万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万8,201 円 1平米 9万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 29万2,912円 1平米 8万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万8,201円 1平米 9万200円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 29万2,912円 1平米 8万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内における住宅地地価は総じて上昇基調が持続しているが、未だ持続するコロナ禍の影響により、今後の地価動向については不透明である。 (2)建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に総じて上昇傾向。
地域要因
(1)居住環境に優れ、周辺街路整備等により利便性も向上したため、需要は堅調に推移しており、地価は微増傾向が持続するものと予測する。 (2)中心部近郊の居住環境が優れる住宅地域で需要者は多く、錦町に都市計画道路が整備されたことで選好性は更に増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ａ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,291 円／平米 20万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	7万665 円／平米 23万3,618 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,832 円／平米 28万455 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	北
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,499 円／平米 41万4,900 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,511 円／平米 40万8,327 円／坪
標準価格 平米 坪	10万908 円／平米 33万3,602 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ａ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,992 円／平米 34万7,104 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,472 円／平米 33万8,772 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,679 円／平米 31万6,315 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｔ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万240 円／平米 29万8,333 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,140 円／平米 26万8,249 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,995 円／平米 30万4,135 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｄ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,079 円／平米 35万7,309 円／坪
推定価格 平米 坪	10万771 円／平米 33万3,149 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,248 円／平米 28万8,442 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情