路線価 (2023) 大分県大分市上野町27-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市上野町２７番１１
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円／坪 1平米 9万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心市街地周辺の住宅地域で、上野地区を中心とする範囲である。需要者の中心は、大分市内に通勤または市内で事業を営む者で、比較的所得の高い層である。人気のある駅南エリアに近く利便性も高いため価格水準は高位であるが、昨今は都心回帰の動きが強まり、需要は強い状況となっている。取引の中心となる価格帯は画地規模により様々であるが、戸建住宅地としては概ね土地１，２００万～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、上野地区を中心とする大分駅圏内の市地街近郊の住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅用地取得を目的とする個人であるが、賃貸経営目的の個人・法人も見受けられる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣るが、上野地区においては文教地区の性格を持ち良好な居住環境を保持しており、駅南地区の需要増により地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地のみで１，５００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。アパートも見受けられるが自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料を収受することが困難であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内類似地域において多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用したもので、市場を反映した合理的価格である。したがって比準価格を標準とし、収益価格を参考として、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主あり、土地価格に見合った賃料水準になく収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大分駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市上野町２７番１１
標準地の範囲
東	120 m
西	110 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大分駅及び中心部に近い利便性の高い住宅地域として概ね熟成している。人気が高い駅南エリアに近く、また供給が少ないため、当該地域の地価は上昇傾向が当面続くものと予測する。 (2)市中心部近郊の閑静な既成住宅地域として今後も現状を維持し、選好性が増す大分駅南側地域では新規供給が少ないことから高値取引もみられ、当該地域の地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部から郊外に至るまで住宅地需要は堅調であり、特に割安な郊外部や道路整備が進む地域において地価上昇が顕著である。 (2)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増加している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はないが、人気のある駅南エリアに近く、また利便性が高いことから、地価は上昇傾向が続いている。 (2)地域要因に特段の変化はないが、大分駅南地区の需要増加から、新規分譲地、既成住宅地共に高値取引が多くみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｑ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市上野町２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,779 円／平米 33万9,787 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,214 円／平米 38万7,509 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,833 円／平米 31万3,518 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｗ２２調 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市上野町２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,574 円／平米 14万7,362 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,232 円／平米 20万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,518 円／平米 30万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｘ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市上野町２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,218 円／平米 25万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,487 円／平米 27万6,008 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,442 円／平米 30万2,307 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市上野町２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,294 円／平米 41万4,222 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,670 円／平米 41万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	9万280 円／平米 29万8,466 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐輪場付置義務
特別な事情