路線価 (2023) 大分県大分市判田台北3-3615-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
価格時点	2023 年
駅名	中判田駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	885万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	885万 円 (295 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市南部の大型分譲団地を中心とした一般住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅用地取得を目的とする個人である。南西部の住宅地価格の上昇、新規分譲地の取引価格に比べての値頃感から、近年は高値取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、２５０～３００㎡程度の土地のみで７００万円～１，２００万円程度、中古物件は土地上建物によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は、高速道路（東九州自動車道）を北限とした大分市南部に展開する大型分譲住宅地域一帯である。主たる需要者は、大分市内に勤務する給与所得者を中心とした中堅所得者層である。周囲には複数の大型分譲住宅団地が存在しており、市内の職場へ通勤する者の一大居住地域となっている。土地の取引規模は、２５０～３５０㎡のものが多く、土地総額で７５０～１，０５０万円程度の物件が需要の中心であると認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外部の古い住宅団地で適正な造成事例を把握できず原価法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地で取引は収益性より居住環境を重視した自用目的で行われることから、収益還元法の適用も断念した。よって、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を標準に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 大分市南部郊外にある造成住宅団地であるが、造成から４０年以上が経過しており適切な造成事例が把握できなかったため原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用も行わなかった。同一需給圏内の類似地域において価格牽連性の高い事例を収集し得たことから、各種補修正ののち求められた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、不動産市場の動向を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中判田駅　南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	89.2 坪 (295 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	判田台団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分市南部郊外の熟成した大規模分譲住宅地域であるが、稙田地区の住宅地価格の上昇、周辺の新規分譲地の販売価格に比べての値頃感から、当面地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)大分市南部の区画整然とした分譲住宅地域であり、高速ＩＣへのアクセスの良さはあるものの周辺丘陵地域に大規模な新規宅地分譲がなされていることもあって、地価は若干の上昇に止まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増加している。 (2)大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微減の状態。なお、市の土地取引価格は総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増加している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はないが、新規分譲地に比べての値頃感、国道１０号拡幅進捗への期待感から、周辺大型団地でも高値取引が増えている。 (2)地域要因に格別な変動は見当たらないものの、周辺に存する大型分譲団地の価格変動を踏まえた上での中古住宅の取引が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ο２２公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,701 円／平米 10万4,804 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,599 円／平米 9万7,854 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,216 円／平米 9万3,282 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｏ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,172 円／平米 12万6,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,060 円／平米 12万2,520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,691 円／平米 11万1,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｏ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,450 円／平米 12万504 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,735 円／平米 11万8,140 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,394 円／平米 11万3,707 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市判田台北３丁目３６１５番２６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,569 円／平米 11万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,277 円／平米 10万6,708 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,184 円／平米 9万6,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情