路線価 (2023) 大分県大分市西大道4-595-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
価格時点	2023 年
駅名	大分駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,414 円／坪 1平米 8万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市西部の住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内に勤務するサラリーマン世帯のうち、比較的世帯収入の高い層で、圏域外からの転入も少なくない。利便性が高い反面、画地規模が比較的小さいため相対的に割安感のあるこの圏域に需要が集まる傾向が生じ、一部に高値での取引も見られる。需要の中心は土地で総額１，５００万円以下である。 (2) 同一需給圏は、大分市西部の大道町等を中心とする国道２１０号背後の既成住宅地域一帯。需要者は、中心部及びその近郊に勤務する個人が中心と想定される。街路の整備状態が劣るものの中心部等へのアクセスが良好であることや駅南地区と比較して割安感があること等から需要は堅調である。土地は１７０㎡程度で１，４００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成市街地であることから原価法は適用できなかった。よって自用目的並びに分譲目的の取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益物件も見られるが、建築資材や労務費の高騰により収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では自用目的の戸建住宅地としての取引が中心で、取引価格を指標として価格形成されることが一般的で、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低いと判断した。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大分駅　南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、中低層共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	170 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大分市中心部近郊の既成住宅地域である。街路の配置の状態が劣る面はあるが、利便性が増した大分駅周辺部への接近性が優れることから、宅地供給が少ないこともあって地価は上昇傾向を維持するものと予測される。 (2)中心部近郊の既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。良好な利便性を背景に住宅需要は高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,414 円 1平米 8万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 26万843円 1平米 7万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部ではマンション需要が旺盛である一方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いている。 (2)人口はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は分譲住宅を中心に回復基調にあり、住宅需要が高まっている。
地域要因
(1)一部に高値での取引もみられる。 (2)地域要因に大きな変動はないが、大分駅や高速道路のインターチェンジ等に近く利便性が良好なため、選好性は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｓ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,437 円／平米 25万9,313 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,817 円／平米 30万6,853 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,134 円／平米 26万8,229 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画公園
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,899 円／平米 22万4,474 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,449 円／平米 23万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,449 円／平米 23万9,516 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｎ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,461 円／平米 31万5,594 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,086 円／平米 30万7,742 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,086 円／平米 30万7,742 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,159 円／平米 31万1,290 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,230 円／平米 31万8,136 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,117 円／平米 27万8,091 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市西大道４丁目５９５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万985 円／平米 20万1,616 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,302 円／平米 20万9,276 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,965 円／平米 27万4,282 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情