路線価 (2023) 大分県大分市山津町1-9-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市山津町１丁目９番３外
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大分川～乙津川にかけての大分市中部、主として高城駅周辺の平坦市街地に形成された住宅地域。需要者は市内中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般。近隣一帯は昭和５０年代初めに区画整理が完了し、街区整然とした画地規模のやや大きい地区となっている。需要の中心となる価格帯は２５０㎡前後の画地で総額１，３００万円前後、新築戸建は３，５００万円程度となっており、昨今は区画割りを前提に不動産業者が取得するケースも散見される。 (2) 同一需給圏は大分川から乙津川までの大分中部地区のうち概ね東部に位置する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内中心部や臨海工業地域に通勤する標準的な所得層の個人である。市内住宅地の中で居住環境や利便性の優位性は高くないため、不動産需要はやや弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は、区画割りされた１５０㎡程度の小規模地で総額８００万円前後、３００㎡程度で１，５００万円前後、新築の戸建物件で総額３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅も多く見られる既成市街地で、収益物件に対する需要も認められるが自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い取引事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、住宅地域につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、比較的近傍の類似地域より信頼性の高い多数の取引事例を採用したため規範性が高い。一方、近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で収益物件は殆ど見られず、賃貸需要は総じて弱いため収益価格は低位に求められた。以上より、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市山津町１丁目９番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	185 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23.5 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５１年に区画整理事業の換地処分が行われた住宅街
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業地帯背後に広がる区画整理済の住宅地で画地規模が比較的大きくコロナ禍の下で土地取引件数は少ないものの、区画割りを前提に不動産業者が高値取得するケースも散見され地価は上昇基調で推移するものと予測。 (2)区画整然とした住宅地域で幹線道路へも近いが、画地規模がやや大きく総額が張り、住宅地としての人気も高くないため不動産需要は弱い状況にあり、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準で推移している。 (2)建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に総じて上昇傾向。
地域要因
(1)区画整理された画地規模のやや大きい住宅地で、建売用地として区画割りを前提に不動産業者が取得するケースが増加している。 (2)低層住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、住宅地としての特段の優位性は無いため需要は少なく、地域要因の変動も特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市山津町１丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,996 円／平米 9万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,928 円／平米 15万1,838 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,928 円／平米 15万1,838 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市山津町１丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,583 円／平米 25万9,795 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,924 円／平米 14万8,519 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,741 円／平米 15万7,832 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｌ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市山津町１丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,519 円／平米 18万240 円／坪
推定価格 平米 坪	6万211 円／平米 19万9,058 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,299 円／平米 15万6,370 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市山津町１丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,820 円／平米 22万907 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,421 円／平米 22万2,894 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,539 円／平米 16万470 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｏ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市山津町１丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,289 円／平米 15万9,643 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,434 円／平米 16万123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,348 円／平米 15万3,226 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情