路線価 (2023) 大分県大分市城南北1-1290-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
価格時点	2023 年
駅名	南大分駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円／坪 1平米 4万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心市街地の南部近郊の高台を中心とする住宅地域の範囲である。需要者の中心は、大分市内に通勤する者で、第一次所得者層が多い。同一需給圏内においては街路の系統連続性が劣る地域も見受けられ、中心市街地への接近性が良好な割に価格水準が低めであり、相対的な割安感から地価は上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は、戸建住宅地としては概ね土地１，２００万～１，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大分市中心部南方及び南西方の高台地を中心として南大分地区の住宅地域である。主な需要者は、市街地中心部周辺に勤務する中堅所得者層である。丘陵地南側斜面の閑静な住宅地域で居住環境は良好であるが、高台地で移動の利便性が劣ることなどから、標準性に欠ける物件に対する引き合いは強くなく、規模が大きい土地は、細分化の動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、土地価格で１，２００万円から１，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 造成後年月を経過しており原価法は適用できなかったほか、賃貸物件のほぼ見られない戸建住宅地域であるため、収益還元法の適用も断念した。比準価格は、同一需給圏内類似地域において多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用して得たもので、市場を反映した客観的価格である。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は大分市中心部南西方の丘陵地周辺に位置する取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い。地域内は戸建住宅がほとんどで、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用しなかった。また、造成時期が古い団地で適切な事例がないことから、原価法の適用は断念した。実証性の高い比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大分駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
標準地の範囲
東	160 m
西	150 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)造成時期が古い高台の住宅地域として概ね熟成しており、今後も大きな変化なく推移すると見込まれる。大分市中心部近郊の住宅地は需要が旺盛であり、当該地域の地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市街地中心部南西方の丘陵地南側斜面に開発された高台の区画整然とした住宅地域である。麓部の住宅地域と比較して選好性はやや劣るが、金融緩和を背景に総額の上昇も見られるなど、地価はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部から郊外に至るまで住宅地需要は堅調であり、特に割安な郊外部や道路整備が進む地域において地価上昇が顕著である。 (2)人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で、継続する金融緩和等により、持家の取得需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、中心市街地に比較的近く利便性が高い住宅地域であることから、需要は旺盛な状況が続いている。 (2)中心部と比較した割安感等から、南大分地区の地価は上昇傾向にあり、高台に位置する対象地域も、緩やかに上昇しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,667 円／平米 7万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,878 円／平米 12万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,634 円／平米 16万4,090 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,703 円／平米 22万520 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,703 円／平米 22万520 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,828 円／平米 17万1,343 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｑ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,440 円／平米 14万3,613 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,275 円／平米 14万6,373 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,302 円／平米 15万6,380 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,298 円／平米 15万6,367 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,813 円／平米 15万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	5万811 円／平米 16万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｗ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市城南北１丁目１２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,365 円／平米 11万6,917 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,958 円／平米 14万8,631 円／坪
標準価格 平米 坪	5万120 円／平米 16万5,697 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情