路線価 (2023) 大分県大分市大字津守字外地814-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
価格時点	2023 年
駅名	滝尾駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円／坪 1平米 4万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分川と県道中判田下郡線間のうち、下郡地区より南側の既成住宅地域一帯。需要者は、中心部及びその近郊に勤務する個人が中心である。効率的な街路整備は行われていないが、中心市街地や稙田地区等の商業地域や高速道路へのアクセスは良好で、小規模分譲住宅地の開発も見られる等、圏域内の住宅需要は高まっている。土地は３６０㎡程度で１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円強程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね羽田、津守地区の住宅を中心とした住宅地域の存する範囲と一致する。需要者の中心は一般のファミリーと判断される。コロナ禍においても需要は底堅く、取引は堅調で、地域内にはミニ開発も多く、地縁外からの引き合いも多いエリアであることから売り手市場となっており、土地取引は比較的高位で推移している。取引において中心となる価格帯は、土地で総額１５００万円程度、新築戸建で総額３０００万円～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も見られるが、建築資材や労務費の高騰により収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では自用目的の戸建住宅地としての取引が中心で、取引価格を指標として価格形成されることが一般的で、収益性が価格形成に与える影響は殆ど無いことから収益価格の相対的信頼性は低いと判断した。したがって比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、戸建住宅の建ち並ぶ中にアパートも散見される地域である。取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は低位に試算された。なお、対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	滝尾駅　西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い近郊の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
標準地の範囲
東	90 m
西	270 m
南	170 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地近郊の既成住宅地であり、今後も現状を維持すると予測する。付近の古国府地区や下郡地区等と比較して割安感があることから人口や世帯数は増加しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)宗麟大橋の開通もあり地価上昇傾向で推移してきたが、コロナ禍においても需要は堅調で地価上昇傾向で推移している。足元の需要も底堅い事から、今後もしばらくは上昇基調にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は分譲住宅を中心に回復基調にあり、住宅需要が高まっている。 (2)大分市のこの１年の人口動態は、自然減０．３１％，社会増０．１８％となっており、社会増は他市からは転入超過、県外からは転出超過である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、中心市街地へのアクセスは良好で利便性が良いことから、選好性は依然として高い。 (2)大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万960 円／平米 10万2,354 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,936 円／平米 14万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,755 円／平米 14万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｘ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,250 円／平米 13万6,373 円／坪
推定価格 平米 坪	4万289 円／平米 13万3,195 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,739 円／平米 12万8,071 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,884 円／平米 17万8,141 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,854 円／平米 18万1,347 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,397 円／平米 14万3,470 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｚ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,493 円／平米 14万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,564 円／平米 14万717 円／坪
標準価格 平米 坪	4万927 円／平米 13万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｌ２３公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市大字津守字外地８１４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,050 円／平米 17万5,383 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,687 円／平米 17万7,489 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,018 円／平米 14万2,218 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情