路線価 (2023) 大分県大分市岩田町3-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市岩田町３丁目３４番
価格時点	2023 年
駅名	牧駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円／坪 1平米 8万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分川と乙津川の間に広がる大分市街地東方近郊の住宅地域。需要者の中心は大分市内の勤労者世帯または中高所得者層である。大分市中心部に近く生活利便性が良好で、周辺に文教施設等も立地する閑静な住宅地域であり、土地需要は安定している。市場における中心価格帯は、土地２６０㎡程度で地価は２，０００万円～２，５００万円程度。 (2) 同一需給圏は大分川から乙津川までの国道１９７号背後の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は市内在住で、通勤利便・居住環境等に着目して戸建住宅取得を目的とする４０～６０歳代の比較的高所得のファミリー層が中心となる。近年高値取引がみられ、取引価格の水準は上昇していたが、直近ではやや上値の重い状況にある。市場の中心価格帯は、土地価格で１８００～２８００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲には賃貸共同住宅も見られるが、自己使用目的の取引が主な地域である。取引事例比較法において多数の地域的類似性を有する取引事例を収集し得た。不動産の収益性よりも居住の快適性を重視して取引が行われる市場であるので、比準価格は収益価格よりも重視される。よって比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内において住宅使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場は低層建物等が主で、地価に見合った賃料水準にはなく収益価格は低位に試算された。なお、既成市街地であることから原価法の適用を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牧駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市岩田町３丁目３４番
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17.5 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活利便性及び居住環境が良好な住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。生活利便性が優れることから需要は堅調であり、地価は今後も上昇すると予測する。 (2)中心市街地に近く、利便性が良い熟成度された住宅地域である。高値取引がみられていたが、やや抑制されつつあり継続した上昇幅で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,133 円 1平米 8万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍の影響から弱さが残るなか個人消費は持ち直している。住宅投資は横ばい圏内であるが、分譲地に対する需要は底堅い。 (2)市内住宅地の価格動向は、利便性等が高い中心市街地外縁から好住環境の郊外部で、割安感が認められる住宅地での上昇率が概して高い傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、生活利便性が良好なことで、需要が堅調である。 (2)地域要因に特段の変更はない。利便性等が高い中心市街地外縁の地域であることから、引き続き上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市岩田町３丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,811 円／平米 25万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,347 円／平米 25万9,015 円／坪
標準価格 平米 坪	8万770 円／平米 26万7,026 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｃ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市岩田町３丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,899 円／平米 25万4,228 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,302 円／平米 25万2,254 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,481 円／平米 26万2,764 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｃ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市岩田町３丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,442 円／平米 25万6,023 円／坪
推定価格 平米 坪	8万462 円／平米 26万6,007 円／坪
標準価格 平米 坪	8万462 円／平米 26万6,007 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｐ２３公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市岩田町３丁目３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,860 円／平米 24万7,487 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,787 円／平米 24万7,246 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,290 円／平米 26万8,745 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情