路線価 (2023) 大分県大分市花高松3-4-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 大分市大分県大分市花高松３丁目４番７
価格時点	2023 年
駅名	高城駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大分市中心部から見て東方郊外に位置する萩原・高松・三佐地区等の住宅地域の範囲。戸建住宅や共同住宅のほかに事業所等も存する用途混在地域であり、中心となる需要者は、市内に勤務する平均的な所得階層のほか法人需要も見込まれる。区画整理が施行された地域であり、取引価格は概ね安定しているが、新型コロナによる行動制限が緩和されつつある中で、高値取引も散見される。３００㎡前後の画地で１，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、大分川以東の臨海産業道路背後の混在住宅地域一帯である。需要者の中心は市内居住者であるが、営業所、事業所等の立地を目的とする法人、個人事業者の需要も認められる。臨海工業地帯に近接する立地環境からアパート等の賃貸需要は堅調で、また事業所、営業所等の用地需要も底堅い。用途混在地域で取引される画地規模は様々だが、近隣地域及び周辺では３００㎡程度の画地で１，５００万円前後が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅が多い住宅地域ではあるが、地主が保有する物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性の低さから、新規に土地を取得して賃貸経営を行う需要は乏しい。比準価格は、地域の類似性が高い取引事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。収益価格については投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことに加えて、近時の建築費上昇等の影響により低位に試算された。用途混在地域で自用目的の取引が中心であり、意思決定において市場性が判断要因となることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高城駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の共同住宅と一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大分市大分県大分市花高松３丁目４番７
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層の共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業地帯に近い住環境のため需要者の選好性は低いが、区画整理が施行された地域であり、周辺の住宅地域と比較して割高感はなく、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)臨海工業地帯に隣接するという立地環境から戸建住宅用地としての需要はさほど高くないが、アパート等の賃貸需要は堅調であり、事業所、営業所等の用地需要も底堅く、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大分市の人口は、微減傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、貸家及び分譲では増加が見られるが、持家はやや鈍い動きとなっている。 (2)大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微減の状態。なお、市の土地取引価格は総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増加している。
地域要因
(1)臨海工業地帯に近接する住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。地価の割高感はなく、周辺では高値取引が散見される。 (2)工業地帯近接という環境から戸建住宅需要は弱いが、アパート等の賃貸需要は堅調で、営業所等の用地需要も底堅く、地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大分Ｇ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花高松３丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,145 円／平米 21万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,343 円／平米 21万9,330 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,144 円／平米 15万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大分Ｕ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花高松３丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,649 円／平米 15万916 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,408 円／平米 14万6,813 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,699 円／平米 15万7,693 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大分Ｇ２２調 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花高松３丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,599 円／平米 17万7,198 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,852 円／平米 19万7,871 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,906 円／平米 15万5,071 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大分Ｋ２２調 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花高松３丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万144 円／平米 13万2,716 円／坪
推定価格 平米 坪	5万551 円／平米 16万7,122 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大分Ｎ２２調 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	大分市
地域	大分県大分市花高松３丁目４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,107 円／平米 19万5,408 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,284 円／平米 19万5,993 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,019 円／平米 16万8,669 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情